Onderwaarde en doorstroming op de woningmarkt

Themabericht

18 juni 2014, door Paul de Vries

Wij verwachten voor 2014 een toename van het aantal transacties naar 130.000 tot 140.000 (Rabobank, mei 2014). Tegelijkertijd staan één miljoen woningbezitters onder water. Die onderwaarde beperkt de groei van het aantal woningverkopen.

Verhuisplannen uitgesteld in crisisperiode

Toen de mondiale financiële crisis eind 2008 ook ons land bereikte, daalde het aantal verkopen van bestaande koopwoningen aanzienlijk, van 182.000 in 2008 naar 128.000 in 2009. De jaren daarna bleef de markt krimpen. Vooral doorstromers lieten zich minder op de koopwoningmarkt zien. Daarentegen nam het aantal gekochte woningen door koopstarters –die vanuit een huurwoning of het ouderlijk huis de koopmarkt betreden–nauwelijks af (Schilder en Conijn, 2013). Voor wat betreft de verhuisplannen van doorstromers lijkt er echter geen sprake van afstel, maar van uitstel. In maart 2013 concludeerde het ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK) dat in 2012 8% meer huishoudens wilde verhuizen (vanuit een koopwoning) naar een koopwoning dan in 2009. Toentertijd gaven deze huishoudens aan dat zij hun verhuizing nog één of twee jaar willen uitstellen. Gezien de toename van het aantal woningtransacties lijkt deze vraag nu los te komen.

Hoewel een deel van de huishoudens met het stabiliseren van de woningmarkt weer in beweging komt, is de financiële positie van veel huidige woningbezitters die willen verhuizen in de afgelopen vijf crisisjaren verzwakt. De woningprijs daalde met gemiddeld 21% (50.000 euro) waardoor steeds meer woningbezitters onder water kwamen te staan. Wij schatten dat het om één miljoen huishoudens gaat, oftewel 28% van alle woningbezitters met een hypotheek. Van deze groep wil 7% verhuizen, terwijl 4,6% van alle woningbezitters wil verhuizen. Zij krijgen bij het realiseren van hun verhuisplannen te maken met de financiering van hun restschuld, maar ook met de woningmarkt­hervormingen die in de crisisperiode zijn doorgevoerd en die allen de netto hypotheeklasten bij het aangaan van een nieuwe lening verhogen. Ten eerste is het vanaf juni 2011 niet meer mogelijk om meer dan 50% van de woningwaarde met een aflossingsvrije hypotheek te financieren. Ten tweede kan men vanaf 1 januari 2013 voor een aanvullende hypotheek alleen gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek als annuïtair wordt afgelost.

Doorstromers mogen hun restschuld bij verkoop meefinancieren in de hypotheeklening van de volgende woning, maar daar zijn wel grenzen aan.[1] Standaard mag een hypotheek niet hoger zijn dan 104% van de waarde van de woning. Maar sommige banken bieden hiervoor maatwerk aan waardoor een hoger percentage mogelijk is. Daarbij moet wel worden getoetst of de maandlasten (inclusief de financiering van de restschuld [2] verantwoord zijn in relatie tot het inkomen. De maximale bruto woonlasten moeten onder de in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen woonlasten liggen. Dat is niet altijd het geval, waardoor huishoudens die onvoldoende financiële middelen hebben om de restschuld te verlagen, vast zitten in hun woning.

Naast de mogelijkheid om restschuld mee te financieren speelt schuldaversie en aversie tegen hogere woonlasten een rol bij de keuze van huishoudens om wel of niet te verhuizen. Veel huishoudens die onder water staan, zullen ervoor kiezen om eerst hun schuld af te lossen om niet met verlies te hoeven verkopen (Van Dijkhuizen, 2013). Ook als meefinancieren van de restschuld binnen de grenzen van de toegestane bruto woonlasten mogelijk is, kunnen mensen er dus toch voor kiezen om niet te verhuizen. Deze factoren dempen de doorstroming en remmen daarmee de groei van het aantal woningverkopen in de komende jaren.

Doorstroming op de koopwoningmarkt

De dynamiek op de Nederlandse koopwoningmarkt kenmerkt zich door verhuisketens. Als het inkomen het toelaat, kopen huishoudens op jonge leeftijd de eerste goedkope woning en na een aantal jaar stroomt men door naar een duurdere koopwoning. Hierdoor ontstaan verhuisketens die afhankelijk zijn van vraag en aanbod in vooral de goedkoopste prijssegmenten; daar beginnen de verhuisketens. Het aantrekken van het aantal verkopen in deze marktsegmenten is daarom een begin van marktherstel. Die dynamiek zien we terug in de woonduur naar prijssegment (figuur 1).[3] De onderste lijn is die van de goedkoopste woningen tot 150.000 euro. Rond de 75.000 bewoners (9%) verhuizen al na twee jaar. In de beide andere segmenten (vanaf 150.000 tot 250.000 euro en boven de 250.000 euro) verhuizen de meeste huishoudens na vijf tot acht jaar. De gemiddelde woonduur in de koopsector is vijftien jaar.

De crisisperiode verstoorde dit patroon waardoor we nu te maken krijgen met inhaalvraag. Bij het schatten van de omvang van die inhaalvraag, is het van belang of huishoudens die onder water staan hun verhuiswens kunnen vervullen.

Bron: BZK/CBS, WoON2012, bewerking Rabobank

Onderwaarde concentreert zich bij jonge woningbezitters

In de pre-crisisperiode (jaren negentig-2008) hield men eigenlijk geen rekening met eventuele toekomstige prijsdalingen. Koopstarters kozen voor een maximale hypotheeksom en de aflossingsvrije hypotheek was populair. Het zijn dan ook de kopers tussen 2000-2008 die op dit moment relatief vaak onder water staan (tabel 1). Deze groep bewoont 38% van de totale Nederlandse koopwoningwaarde, bezit 49% van de nationale hypotheekschuld en draagt 53% van de totale onderwaarde. Daarentegen ligt hun mediane restschuld (27.000 euro) net onder dat van alle Nederlandse huishoudens met een hypotheekschuld (28.000 euro). Dit betekent dat de helft van alle kopers tussen 2000-2008 een maximale potentiele restschuld heeft van 27.000 euro.

Voor de groep die in de crisisperiode kocht, ligt het percentage dat onder water staat zelfs nog hoger, namelijk op 58. In het algemeen kenmerkt deze groep zich door jonge huishoudens in de goedkoopste prijssegmenten. We zien dan ook dat het aandeel woningbezitters met onderwaarde het grootst is in de goedkoopste segmenten. Hoe duurder de woning, des te kleiner het aandeel huishoudens met een hypotheek die hoger is dan de waarde van de woning. In ons Themabericht over het herstelvermogen van huishoudens die onder water staan, gaan we in detail in op de situatie van verschillende groepen huishoudens.

Bron: BZK/CBS, WoON2012, bewerking Rabobank

Problemen met doorstromen

De impact van de onderwaardeproblematiek op de doorstroming in de woningmarkt zien we terug in tabel 2. De verhuiskans wordt daar gecombineerd met de mate van onderwaarde. Het gaat hier om doorstromende woningbezitters met een hypotheek (3,7 miljoen) en zonder een hypotheek (580.000). Verderop, als we een indruk geven van de totale potentiële vraag naar prijssegmenten, voegen wij de vraag vanuit de koopstarter (300.000) toe aan onze analyse.

De percentages in tabel 2 tonen het gewenste verhuisgedrag binnen prijssegmenten. Doorstromers willen vooral vanuit de goedkoopste prijssegmenten verhuizen; de helft van alle gewenste verhuizingen is die vanuit een woning van onder de 200.000 euro. Deze verhuizingen zijn essentieel voor de doorstroming op de woningmarkt. De randtotalen zijn echter rood gekleurd, wat betekent dat deze groep meer dan gemiddeld onder water staat. Als zij hierdoor hun verhuiswens uitstellen, dan stokt de doorstroming. De meest gewilde woningen zijn die tussen de 150.000 en 250.000 euro (42% van de doorstromers verhuist naar dit prijssegment). Ook hier zijn de randtotalen rood gekleurd en dus hebben relatief veel potentiële kopers te maken met onderwaarde.

Onze analyse laat zien dat juist de meest verhuisgeneigde groepen meer dan gemiddeld te maken hebben met een potentiële restschuld.

Cel percentages: % huishoudens met een koopwoning dat aangeeft te willen verhuizen.
Groen: 10 procentpunten minder onder water dan landelijk
Oranje: 0-10 procentpunten minder onder water dan landelijk
Rood: meer dan gemiddeld onder water
Bron: BZK/CBS, WoON2012, bewerking Rabobank

Tot een kwart van de vraag valt weg

Voor de huidige koopstarters is de situatie anders dan voor de huishoudens die al een woning bezitten. De huidige koopstarters verhuizen vanuit een huurwoning of het ouderlijk huis naar een koopwoning. Op dit moment profiteren zij van de situatie dat zowel de woningprijzen als de hypotheekrente de laatste jaren flink zijn gedaald. Figuur 2 voegt de woonwensen van de 300.000 potentiële koopstarters toe aan die van de woningbezitters die willen verhuizen en van wie de gewenste prijsklasse bekend is (700.000 huishoudens). Afhankelijk van het gewenste prijssegment valt maximaal 18–26% van de vraag weg doordat potentiële woningkopers onder water staan. Een deel van hen kan hun woonwens immers op dit moment moeilijker in vervulling laten gaan.

Bron: BZK/CBS, WoON2012, bewerking Rabobank

Ook bij stijgende prijzen zal het nog jaren duren voordat alle huidige huishoudens met een hypotheeklening met onderwaarde weer ‘boven water’ zijn. Als de woningprijzen vanaf 2014 ieder jaar met 2% stijgen, dan komen volgens onze scenario’s de komende twee jaar wel 213.000 huishoudens weer boven water. Positief is ook dat de groepen die nu ver onder water staan, een relatief gering aandeel van hun woning hebben gefinancierd met aflossingsvrije hypotheken. Deze groep relatief jonge huishoudens lost dus af of bouwt kapitaal op. Daardoor komen ze sneller boven water dan huishoudens die voor de eeuwwisseling hun huis kochten. Verder kan worden aangenomen dat een groot deel van de jonge woningbezitters aan het begin van hun professionele loopbaan staat en daardoor een bovengemiddelde inkomensgroei door zal maken. Bij uitstel van verhuizing naar een duurdere woning kunnen zij daardoor in de komende jaren extra sparen. 

Conclusie

Op dit moment hebben één miljoen woningbezitters een hypotheekschuld die hoger is dan de waarde van hun woning. Vooral huishoudens met een hoge verhuisgeneigdheid hebben daar mee te maken. Dit beïnvloedt de verhuisdynamiek op de woningmarkt. Afhankelijk van het gewenste prijssegment valt maximaal 18–26% van de vraag weg.

Het zijn vooral jonge huishoudens die deze eeuw hun eerste woning kochten die de komende jaren niet kunnen verhuizen. Daarentegen valt wel te verwachten dat juist deze huishoudens een bovengemiddelde inkomensgroei doormaken en daardoor sneller hun schuld kunnen aflossen. Bovendien heeft deze groep relatief vaak voor een combinatie van hypotheekvormen gekozen waarbij al aflossing of opbouw plaatsheeft, wat bijdraagt aan het tempo waarin de onderwaarde wordt weggewerkt.

Door een combinatie van aflossen en woningprijsstijgingen zal de groep huishoudens die onder water staat in de komende jaren langzaam maar zeker kleiner worden. Dit zal in de komende jaren bijdragen aan het versterken van het herstel op de woningmarkt. 

Literatuur

BZK (2013). Wonen in ongewone tijden, Ministerie BZK.

CBS (2014). Aantal huishoudens met onderwaarde eigen woning fors gegroeid.

DNB (2014). Overzicht Financiële Stabiliteit, voorjaar 2014.

Dijkhuizen, van M. (2013). Verliesaversie op de woningmarkt, CPB.

Rabobank (2014). Kwartaalbericht Woningmarkt, mei 2014.

Schilder, F. en J. Conijn (2013). Verhuizen in de crisis, Amsterdam: ASRE.

Vries, P. de (2014). Herstelvermogen van huishoudens die onder water staan, Rabobank.

Voetnoten

[1] Dit Themabericht is niet bedoeld als informatiedocument voor mensen die vragen hebben over hun persoonlijke financiële situatie. De omschrijving van restschuldfinanciering gebeurt in het kader van de economische analyse van de effecten van de huizenprijsdaling uit het verleden op de huidige doorstroming in de woningmarkt. Huishoudens die tegen een potentiële restschuld na verhuizing aankijken kunnen het beste in gesprek gaan met hun bank over hun individuele mogelijkheden. Informatie voor deze huishoudens is daarnaast te vinden op het informatiepunt restschuld van de Nederlandse Vereniging van Banken: restschuldinfo.nl.

[2] De hypotheekrente over de ontstane restschuld is slechts tien jaar lang aftrekbaar van het inkomen.

[3] Voor onze analyses gebruiken wij het WoON2012, een driejaarlijkse enquête onder 70.000 huishoudens. Naast woning- en huishoudenskenmerken bevat het bestand voldoende kwalitatieve informatie over de woningwaarde, hypotheekvorm, hypotheeklasten, resterende looptijd en de hypotheeksom om representatieve uitspraken te doen over het wel of niet onder water staan van groepen huishoudens. In het WoON2012 onderzoek is wel gevraagd naar de oorspronkelijke hypotheeksom bij aankoop, maar niet naar de kapitaalopbouw in de aan de hypotheek gerelateerde verpande spaartegoeden of vermogens. Om een actueel beeld te geven van het aantal huishoudens dat kampt met onderwaarde, moeten wij hiervan een inschatting maken. Voor onze correcties gebruiken wij twee databronnen, te weten de loan-level data van verschillende Nederlandse Residential Mortgage-Backed Security (RMBS) structuren en interne Rabobankgegevens op het niveau van groepen huishoudens. Beide geven de oorspronkelijke hypotheeksom en de actuele hypotheeksom gecorrigeerd voor kapitaalopbouw of aflossing. Zo kunnen wij, voor verschillende typen huishoudens, de gemiddelde aflossingen en kapitaalopbouw bepalen.