Herstelvermogen van huishoudens die onder water staan
Themabericht
Begin 2014 stond 28% van alle huishoudens met een hypotheeklening ‘onder water’: de hypotheekschuld was hoger dan de woningwaarde. Nu de woningprijsdaling ten einde is gekomen, kunnen we de vraag stellen hoe snel die groep weer boven water zal zijn.
De huidige situatie
Om een goed beeld te krijgen van de mogelijke toekomstige ontwikkelingen in het aantal huishoudens dat onder water staat, schetsen we eerst de uitgangssituatie. Hiervoor maken wij gebruik van het databestand WoON2012, loan-level data van verschillende Nederlandse Residential Mortgage-Backed Security (RMBS) structuren en interne gegevens over verschillende groepen huishoudens.[1]
Op dit moment hebben één miljoen huishoudens een resterende hypotheekschuld die hoger is dan de waarde van hun woning. Dat is 28% van alle huishoudens met een hypotheeklening.[2] De andere kant van de medaille is dat 72% van hen overwaarde heeft. Als we ook rekening houden met de woningbezitters zonder hypotheekschuld, dan heeft 75% van de eigenwoningbezitters positief vermogen in de woning.
Onderwaarde ontstaan door crisis
Figuur 1 toont de verdeling van het vermogen in de eigen woning van huishoudens met een hypotheeklening. Het oranje vlak (onderwaarde) telt op naar 28% en het blauwe vlak (overwaarde) telt op naar 72%. De verdeling piekt op 5,2% bij de groep met onderwaarde tussen de 20.000 tot 10.000 euro (189.000 huishoudens). Verder kijkt iets meer dan 21% van de huishoudens met een hypotheeklening aan tegen een onderwaarde tot en met 50.000 euro en 7% heeft meer dan 50.000 euro onderwaarde. De forse omvang van de onderwaarde is hoofdzakelijk het gevolg van de dalende woningprijzen vanaf het begin van de crisisperiode eind 2008. In de afgelopen vijf jaar is de gemiddelde woningprijs met ongeveer 50.000 euro gedaald.
Bron: BZK/CBS, WoON2012, bewerking RabobankOnderwaarde concentreert zich bij jonge woningbezitters
Onderwaarde is sinds de crisis vooral neergeslagen bij huishoudens die deze eeuw een woning hebben gekocht (tabel 1). In de pre-crisisperiode (jaren negentig - 2008) hield men eigenlijk geen rekening met eventuele toekomstige prijsdalingen. Koopstarters kozen voor een maximale hypotheeksom en de aflossingsvrije hypotheek was populair. Het zijn dan ook de kopers tussen 2000-2008 die op dit moment relatief vaak onder water staan. Deze groep bewoont 38% van de totale Nederlandse koopwoningwaarde, bezit 49% van de nationale hypotheekschuld en draagt 53% van de totale onderwaarde. Daarentegen ligt hun mediane[3] potentiële restschuld (27.000 euro) net onder dat van alle Nederlandse huishoudens met onderwaarde (28.000 euro). Dat betekent dat de helft van alle Nederlandse huishoudens een potentiele restschuld heeft van maximaal 28.000 euro.
Voor de groep die in de crisisperiode (sinds 2008) kocht, ligt het percentage onder water zelfs nog hoger: 58% van de meest recente kopers heeft te maken met onderwaarde. Op zichzelf is dat niet vreemd. Sinds de crisis is het aandeel doorstromers (kopers die een koopwoning achterlaten) sterk gedaald terwijl de koopstarters actief bleven op de markt. In Nederland is het normaal dat koopstarters een hypotheeksom nemen die hoger is dan de waarde van de woning. Hierdoor hebben vooral jonge huishoudens sinds de crisis te kampen met een onderwaterhypotheek. Ongeveer 18% van de woningeigenaren is 35 jaar of jonger, maar gezamenlijk dragen zij 33% van de totale onderwaarde. Twee derde van deze groep heeft een hypotheeksom die de waarde van het onderpand overstijgt. Deze jonge huishoudens wonen in het algemeen in de goedkoopste prijssegmenten en willen ook graag verhuizen (zie ons Themabericht Onderwaarde en doorstroming op de woningmarkt). We zien dan ook dat het aandeel woningbezitters met onderwaarde het grootst is in de goedkoopste segmenten. Hoe duurder de woning, des de kleiner het aandeel huishoudens met een onderwaterhypotheek.
De groep met aflossingsvrije hypotheken heeft twee gezichten
Voor huishoudens met een volledig aflossingsvrije hypotheek lijkt het logisch dat een groot deel van hen onder water staat door de jarenlange woningprijsdaling. Door het gebrek aan aflossing blijft de schuld immers even hoog als bij aankoop van de woning. Een belangrijk deel van deze groep bestaat echter uit oudere huishoudens (55% van hen is ouder dan 55 jaar). Zij kochten hun woning voor de eeuwwisseling en bouwden de afgelopen decennia een forse overwaarde op. Hierdoor staan de huishoudens met een volledig aflossingsvrije hypotheek minder dan gemiddeld onder water (14%; tabel 1). Wel is hun onderwaarde (31.000 euro) hoger dan die van alle woningbezitters onderwaarde (28.000 euro). Dat komt doordat er ook jonge huishoudens zijn die, met name tussen 2000 en 2008, kozen voor een volledig aflossingsvrije hypotheek. Deze huishoudens kijken nu aan tegen forse onderwaarde. Vanaf juli 2011 kan, volgens de Gedragscode Hypothecair Financieren, maximaal 50% van de hypotheekschuld worden gefinancierd met een aflossingsvrije hypotheek. Sinds die tijd worden er geen volledig aflossingsvrije hypotheken meer afgesloten.
Bron: BZK/CBS, WoON2012, bewerking RabobankScenario’s tot en met 2025
Na jaren van prijsdalingen verwachten wij voor 2014 een geringe prijsstijging en voor 2015 een prijstoename van tussen de 1 en 3% (Rabobank, mei 2014). Hierdoor zal het aantal huishoudens dat onder water staat afnemen. Vanuit de beschreven uitgangssituatie hebben we voor verschillende scenario’s gekeken hoe snel het aantal huishoudens dat nu onder water staat de komende jaren weer kan afnemen. Wij geven scenario-uitkomsten tot en met 2025 voor een jaarlijkse prijstoename van 0, 2, en 4% in combinatie met extra jaarlijkse aflossingen op de volledig aflossingsvrije hypotheken van 0, 1 en 2%. Naast de prijsstijgingen en extra aflossingen daalt de individuele hypotheeksom ook doordat men volgens de afgesproken hypotheekvoorwaarde aflost of kapitaal opbouwt. Onze scenario’s houden geen rekening met de instroom van nieuwe koopstarters en de keuzes die doorstromende huishoudens maken.
Aandeel onder water daalt langzaam
Uit onze scenario´s blijkt dat het nog jaren zal duren voordat een groot aantal huishoudens met onderwaarde weer ‘boven water’ is. Als de woningprijzen jaarlijks met 2% stijgen en er niet extra wordt afgelost, dan daalt het aantal van 1,040 miljoen (28%) begin 2014 naar 940.000 (26%) in 2015, 417.000 (11%) in 2020 en naar 154.000 (4%) in 2025 (figuur 2). Bij een grotere prijsstijging van 4% verloopt de daling tot 2020 veel sneller. Maar in elk scenario blijft het percentage huishoudens dat onder water staat de komende jaren nog relatief hoog. Bij een prijsstijging van 2 tot 4% komen dit en volgend jaar 213.000 tot 325.000 huishoudens die nu te maken hebben met onderwaarde weer boven water.
De afname zou sneller kunnen gaan als huishoudens met een volledig aflossingsvrije hypotheek extra aflosten. Dat ligt voor de hand omdat men zich bewust is geworden van de financiële risico’s die verbonden zijn aan een hoge restschuld. Volgens onze scenario’s heeft aflossen op de volledig aflossingsvrije hypotheken een beperkt effect op het aandeel huishoudens dat onder water staat van slechts 1 of 2 procentpunten.
Bron: BZK/CBS, WoON2012, bewerking RabobankHerstelsnelheid verschilt per groep
De herstelpercentages zijn niet voor alle groepen hetzelfde. In tabel 2 zijn de groepen die sneller herstellen dan het landelijke gemiddelde per scenario groen gekleurd. Opvallend is dat woningbezitters die tussen 2000 en 2008 hun woning kochten sneller herstellen dan anderen terwijl zij begin 2014 meer dan gemiddeld onder water staan. Dit heeft te maken met de mix aan hypotheekvormen. Gemiddeld genomen kozen zij vaker voor een combinatiehypotheek, waarbij een gedeelte van de hypotheek wordt afgelost of gespaard op een kapitaalrekening, dan kopers in andere tijdvakken. Deze keuze vertaalt zich de komende jaren dus in iets hogere herstelpercentages. Huishoudens in de goedkoopste koopwoningen (minder dan 150.000 euro) herstellen minder snel dan anderen. Deze groep kenmerkt zich door een groot aandeel zeer jonge huishoudens (onder de 24 jaar). Zij kozen er, ook in de recente jaren, voor om hun woning met een groot deel aflossingsvrije hypotheek te financieren. Echt snelle herstellers vinden we in de leeftijdscategorie 35-44-jarigen en bij die huishoudens met een hypotheeklening die aflossen of een kapitaal opbouwen.
Bron: BZK/CBS, WoON2012, bewerking Rabobank Groen: herstelpercentage is hoger dan het landelijke gemiddelde
Conclusie
Begin dit jaar stond 28% (één miljoen) van alle huishoudens met een hypotheekschuld onder water. Vooral huishoudens die in de crisisperiode hun woning kochten, hebben een hypotheekschuld die fors hoger is dan de waarde van hun woning. Zij kozen, meer dan voor de eeuwwisseling, ervoor om de woning te financieren met een kleiner aandeel aflossingsvrije hypotheken. Hierdoor groeien zij sneller toe naar overwaarde dan huishoudens die voor de eeuwwisseling hun huis kochten. Oudere huishoudens staan, als groep, minder onder water dan de jonge huishoudens. Als de prijzen jaarlijks met 2% stijgen, dan komen de komende twee jaar 213.000 huishoudens weer boven water.
Literatuur
CBS (2014). Aantal huishoudens met onderwaarde eigen woning fors gegroeid.
DNB (2014). Overzicht Financiële Stabiliteit, voorjaar 2014.
Dijkhuizen, van M. (2013). Verliesaversie op de woningmarkt, CPB.
Rabobank (2014). Kwartaalbericht Woningmarkt, mei 2014
Voetnoten
[1] Voor onze analyses gebruiken wij het WoON2012, een driejaarlijkse enquête onder 70.000 huishoudens. Naast woning- en huishoudenskenmerken bevat het bestand voldoende kwalitatieve informatie over de woningwaarde, hypotheekvorm, hypotheeklasten, resterende looptijd en de hypotheeksom om representatieve uitspraken te doen over het wel of niet onder water staan van groepen huishoudens. In het WoON2012 onderzoek is wel gevraagd naar de oorspronkelijke hypotheeksom bij aankoop, maar niet naar de kapitaalopbouw in de aan de hypotheek gerelateerde verpande spaartegoeden of vermogens. Om een actueel beeld te geven van het aantal huishoudens dat kampt met onderwaarde, moeten wij hiervan een inschatting maken. Voor onze correcties gebruiken wij twee databronnen, te weten de loan-level data van verschillende Nederlandse Residential Mortgage-Backed Security (RMBS) structuren en interne Rabobankgegevens op het niveau van groepen huishoudens. Beide geven de oorspronkelijke hypotheeksom en de actuele hypotheeksom gecorrigeerd voor kapitaalopbouw of aflossing. Zo kunnen wij, voor verschillende typen huishoudens, de gemiddelde aflossingen en kapitaalopbouw bepalen.
[2] Het precieze aantal huishoudens met een hypotheeklening met onderwaarde is afhankelijk van de manier waarop hypotheekschuld en woningwaarde worden gedefinieerd. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) groeide het aantal van 505.000 begin 2008 naar ruim 1,4 miljoen begin 2013 (39%). Het CBS heeft echter geen informatie over de kapitaalopbouw gerelateerd aan de spaartegoeden of vermogens die aan de hypotheek zijn verpand. De Nederlandsche Bank (DNB) kan wel rekening houden met dit opgebouwde vermogen en concludeert dat per 1 september 2013 bijna één miljoen huishoudens met een hypotheeklening onder water staat. Deze DNB-cijfers komen overeen met onze eigen schattingen.
[3] We presenteren hier de mediane onderwaarde. Dit is een statistische centrummaatstaf. De mediaan is de middelste waarde in een reeks getallen die gerangschikt zijn naar grootte. Ten opzichte van het gemiddelde is de mediaan veel minder gevoelig voor uitschieters (of extremen). De mediane onderwaarde voor alle woningbezitters met een hypotheek is 28.000 euro. De gemiddelde onderwaarde is 50.000 euro. Dit betekent dat de verdeling van de onderwaarde scheef naar rechts is (zie ook figuur 1). Er is dus een klein aantal relatief hoge onderwaarden.