RaboResearch - Economisch Onderzoek

Herstel op de woningmarkt en consumptie woninginrichting: een vliegwieleffect?

Themabericht

Delen:

De vooruitzichten voor de woningmarkt zijn voor dit jaar en voor 2015 positief (Rabobank, 2014). In dit Themabericht onderzoeken we in welke mate dit ook een stijging van de consumptie van woninginrichting oplevert.

Goederenconsumptie onder druk

Het particuliere consumptievolume staat sinds 2008 onder druk. In de afgelopen vijf jaar is de consumptie met 6,4% gedaald en leverde zij van alle bestedingscategorieën verreweg de grootste bijdrage aan de krimp van het reële Bruto Binnenlands Product (BBP). De krimp van het consumptievolume concentreert zich in de consumptie van goederen (figuur 1). Hoewel ook de consumptie van diensten de afgelopen jaren per saldo licht is afgenomen, is deze krimp een stuk minder sterk dan bij de goederen.

Figuur 1: Forse krimp goederenconsumptie na de crisis
Figuur 1: Forse krimp goederenconsumptie na de crisisBron: CBS
*) In 2006 leidde een hervorming van het zorgstelsel tot een daling van de particuliere dienstenconsumptie en een even grote stijging van de overheidsconsumptie

Consumptie van woninginrichting krimpt het hardst

Binnen de goederenconsumptie valt op dat na 2008 de krimp in het consumptievolume van woninginrichting[1] het grootst was. Ten opzichte van 2008 lagen de bestedingen in deze categorie in 2012 21,5% lager. Dit is ook de enige categorie die sinds 2007 onafgebroken een jaar-op-jaarkrimp heeft laten zien (figuur 2). Naast de woninginrichting daalde ook de consumptie van vervoermiddelen met 17,2% relatief sterk. Opvallend genoeg is het consumptievolume van huishoudelijke apparaten[2] in de periode 2008-2012 iets gestegen, met 2,3%. Tijdens de crisis hebben we dus een stuk minder meubels gekocht, maar juist wel meer computers en tv’s aangeschaft. Dit houdt overigens niet in dat er meer geld is besteed aan huishoudelijke apparaten. Omdat de prijzen van computers en audio-/videoapparatuur al jaren dalen, is er voor een iets grotere hoeveelheid toch minder geld uitgegeven.

Figuur 2: Krimpbijdrage woninginrichting na 2008 het grootst
Figuur 2: Krimpbijdrage woninginrichting na 2008 het grootstBron: CBS

De forse krimp van de consumptie van woninginrichting valt samen met de neergang van de woningmarkt na 2008. Daardoor lijkt de daling van deze consumptie voor de hand te liggen en geeft het ontluikende herstel op de woningmarkt hoop op een toename van de consumptie van woninginrichting. In de periode 2002-2004 daalde de consumptie van woninginrichting echter ook aanzienlijk. Destijds nam het aantal transacties van bestaande woningen en het tempo van de woningprijsstijging wel af, maar de huizenprijzen daalden niet. Om te kunnen beoordelen of het herstel op de woningmarkt zelf de consumptie van woninginrichting zal laten stijgen, is het van belang om alle voor de consumptie belangrijke factoren in beeld te hebben.

Daling huizenprijzen leidt tot extra consumptiedaling…

De voornaamste verklaring voor de consumptiedaling na 2008 is een daling van het reëel beschikbare inkomen van huishoudens (Smid, 2013). Het reëel beschikbare inkomen is in de periode 2008-2013 afgenomen met 4,5%.Ook de huizenprijsdaling van de afgelopen jaren heeft een belangrijke rol gespeeld. Het CPB heeft berekend dat een 10% hogere huizenprijs na een jaar zorgt voor een toename van de totale consumptie met 0,3%. Bij een waardedaling is het negatieve effect op de consumptie nog groter en is het effect mogelijk ook groter bij langere balansen (CPB, 2014). Verder laat het IMF (2012) zien dat huizenprijsdalingen die volgen op een grote schuldopbouw van huishoudens een sterker en sneller effect op de consumptie hebben dan huizenprijsdalingen die volgen op een beperkte schuldtoename.

Binnen het effect van huizenvermogen op de consumptie kan een onderscheid worden gemaakt tussen zogenoemde wealth en collateral effecten (CPB, 2014).Bij het wealth effect ziet een huiseigenaar zijn vermogen toenemen als zijn huis in waarde stijgt en gaat hij meer consumeren omdat hij de perceptie heeft rijker te zijn dan eerst. Via het collateral effect wordt het huis als onderpand meer waard waardoor men gemakkelijker een extra krediet kan afsluiten. Dit effect heeft een rol gespeeld in de jaren negentig, toen de verzilverde overwaardes van huiseigenaren voor een groot deel zijn gebruikt voor de aanschaf van duurzame goederen. Zo bedroeg de jaar-op-jaar volumegroei van de aankoop van auto’s, computers en meubels in 1998 tussen de 8 en 12%. Deze groei had een directe relatie met de opgenomen overwaardes van hypotheken (CBS, 1999). Sinds 2004 is echter de bijleenregeling[3] van kracht, waardoor het voor woningeigenaren minder aantrekkelijk is geworden om overwaarde van de woning voor consumptie aan te wenden. Hierdoor zal de verzilvering van overwaardes ten behoeve van de consumptie minder plaatsvinden.

De rollen zijn nu omgedraaid. Naast de daling van het inkomen zijn de nominale huizenprijzen sinds 2008 met ruim 20% gedaald. Daardoor is de consumptie harder gedaald dan alleen op basis van de inkomensdaling zou worden verwacht. Volgens een schatting van het CPB (2014) heeft dit in de periode 2009-2013 geleid tot een jaarlijkse consumptiedaling van ongeveer 0,9%. Uit correlaties in de periode 1996-2012 blijkt dat de samenhang tussen de jaar-op-jaargroei van huizenprijzen en de consumptie van woninginrichting sterk is: 77,1%. Figuur 3 illustreert dit verband tussen huizenprijzen en de consumptie van woninginrichting, waarbij de samenhang met name in de periode na 2008 goed zichtbaar is.

Figuur 3: Verband huizenprijzen en consumptie woninginrichting
Figuur 3: Verband huizenprijzen en consumptie woninginrichtingBron: CBS

…en het verschil tussen goederen is hierbij ook van belang…

Naast de ontwikkeling van het reëel beschikbare inkomen en het vermogen speelt bij een krimp van bepaalde goederenconsumptie ook de inkomenselasticiteit een rol. De inkomenselasticiteit bepaalt met welk percentage de vraag naar deze goederen zich ontwikkelt wanneer het besteedbare inkomen met 1% verandert. De categorie woninginrichting bestaat deels uit luxe goederen. Dit betekent dat een daling van het inkomen een relatief groot effect kan hebben op de consumptie van die goederen, wat de relatief grote afname van de consumptie van woninginrichting zou kunnen verklaren.

Daarnaast speelt het duurzame karakter van dit type goederen een rol. Het terugschroeven van de bestedingen is relatief eenvoudig voor die goederen die we reeds vervangen als de technische levensduur nog niet voorbij is. De aankoop daarvan kan dan immers ten minste worden uitgesteld tot het product echt stuk is. Dit in tegenstelling tot uitgaven aan primaire goederen als voedsel, energie en huur die een meer noodzakelijk karakter hebben en die we bovendien iedere dag opnieuw moeten verbruiken.

Daarbij is het wel opvallend dat de reële consumptie van huishoudelijke apparaten in de periode 2008-2012 met 2,3% is gestegen. Dit zijn ook duurzame goederen. We wezen er al op dat dit type goederen de afgelopen jaren fors in prijs is gedaald. Tegelijkertijd is de gemiddelde prijs van een huishoudelijk apparaat lager dan die van artikelen voor woninginrichting, waardoor een lagere consumptie van woninginrichting een grotere besparing oplevert wanneer we moeten bezuinigen. De relatief sterke terugval van de consumptie van voertuigen is wel net als de woninginrichting in overeenstemming met het duurzame karakter ervan. Tegelijkertijd was de krimp daarvan kleiner dan die van de woninginrichting. Mogelijk heeft de neergang van de woningmarkt voor de woninginrichting dus een aanvullend effect gehad op de tot nu toe beschreven inkomen- en vermogenseffecten en de karakteristieken en gemiddelde prijs van goederen.

…maar wat is de invloed van woningtransacties en verhuizingen?

Zoals gesteld kan de forse krimp in de consumptie van woninginrichting te maken hebben met de afname van woningtransacties en verhuizingen sinds de crisis. Werden er in 2008 in totaal nog 207.073 woningen verkocht, in 2013 waren dit er nog slechts 124.429[4], een afname van bijna 40%. Als huishoudens vooral ten tijde van de aankoop van een woning, of meer in het algemeen op het moment van verhuizen, nieuwe woninginrichting aanschaffen, dan kan de daling van de woningverkopen voor een extra sterke daling van de consumptie van woninginrichting hebben gezorgd. Daarbij kan er nog een verschil zijn tussen verhuizingen naar koopwoningen en tussen huurwoningen. De Nederlandse woningmarkt bestaat naast koop- voor ongeveer 40% uit huurwoningen (BZK, 2013). In de periode 2008-2012 is het totaal aantal verhuizingen met 7,8% afgenomen. Dit is de som van alle verhuizingen van huishoudens binnen en tussen gemeenten. In 2008 lag dit aantal nog op 728.746; in 2012 daalde dit naar 672.210 verhuizingen[5].

Het verband tussen de totale verhuizingen van huishoudens en de consumptie van woninginrichting is zwak (tabel 1). Wanneer we dit toespitsen naar kooptransacties van bestaande woningen en nieuwbouw is er een duidelijk verschil zichtbaar. Voor de nieuwbouwtransacties is de correlatie het kleinst. Er zijn echter sterke vertragingseffecten; de voorverkoop van een woning vindt doorgaans ruim een jaar eerder plaats dan de oplevering. De vertraagde correlatie (met één jaar) op de consumptie heeft een sterker effect. Voor de bestaande koopwoningen is de samenhang met de consumptie het grootst. Door het ontbreken van goede data over verhuizingen tussen huurwoningen op huishoudniveau is dit verband niet goed zichtbaar. De huurtransacties vallen echter wel onder de totale verhuizingen. Het verschil in uitkomsten tussen de correlaties lijkt erop te duiden dat er doorgaans meer consumptie van woninginrichting plaatsvindt wanneer er een (bestaande) woning wordt gekocht.

Tabel 1: Verband verhuizingen en consumptie woninginrichting
Tabel 1: Verband verhuizingen en consumptie woninginrichtingBron: Berekening Rabobank op basis van CBS

In de periode 1995-2008 is het verband tussen het aantal woningverkopen van bestaande woningen en de consumptie sterker dan na de crisis. Dit in tegenstelling tot de totale verhuizingen. Deze laten over de gehele periode ten opzichte van de woningverkopen en de consumptie van woninginrichting niet veel verandering zien (figuur 4).

Figuur 4: Samenhang verhuizingen en consumptie woninginrichting
Figuur 4: Samenhang verhuizingen en consumptie woninginrichtingBron: CBS

Hoe snel is het (vlieg-)wiel?

Om een inschatting te kunnen maken van de omvang van het effect van de woningverkopen op de consumptie, hebben we een eenvoudig regressiemodel opgesteld. Daarin proberen we de veranderingen van duurzame consumptie (exclusief voertuigen) te verklaren. Hieronder valt naast de consumptie van woninginrichting ook de consumptie van huishoudelijke apparaten en artikelen. Wij hadden liever alleen de consumptie van woninginrichting bekeken aangezien de daling van consumptie van woninginrichting groter is zonder de huishoudelijke apparaten. Het aantal observaties op jaarbasis van de woninginrichting komen echter uit een periode die korter is dan dertig jaar, en hierdoor zijn deze niet geschikt voor een regressie.

De verklarende variabelen in het model zijn het reëel beschikbare inkomen en de transacties van koopwoningen. Daarnaast hebben we ook de voorverkopen van de nieuwbouw meegenomen, maar deze bleken geen statistisch significant effect te hebben. Als controle zijn ook de huizenprijzen meegenomen. Deze variabele is echter niet geheel robuust gezien de asymmetrische effecten bij een vermogensverandering. Dit houdt in dat de effecten op de consumptie niet gelijk zijn bij huizenprijsdaling of -stijging. Daarnaast hebben we als controle ook de verandering van de voertuigenconsumptie onderzocht met deze vergelijking, maar deze kan door geen van de modellen worden verklaard. Voor de groei van de consumptie van voertuigen hebben we dus, zoals verwacht, geen effect kunnen vinden van de ontwikkeling van de woningverkopen. De uiteindelijke regressievergelijking luidt als volgt:

gkjg

met: t=(19951, 19952,…,20134), i= aantal vertragingen, RPDI= reëel beschikbare inkomen per huishouden en transactiessa= woningtransacties NVM of Kadaster. Dit zijn beiden seizoensgecorrigeerde reeksen (sa).[6]

In de appendix laten we de uitkomsten zien van de regressievergelijking en lichten we deze nader toe. Hieruit blijkt dat er inderdaad een significant positief effect is van het aantal verkopen van bestaande koopwoningen op duurzame consumptie (exclusief voertuigen), zij het beperkt. Uit de resultaten blijkt dat een stijging van woningtransacties met 10% leidt tot een stijging van de duurzame consumptie van 0,7%. Over de periode 2008-2013 zijn de transactieaantallen van bestaande woningen met 39,6% gedaald, wat volgens ons model samengaat met een krimp van 2,7% van de duurzame consumptie. Ter vergelijking: de krimp van de duurzame consumptie exclusief voertuigen over de periode 2008K1-2013K4 bedroeg 19,3%.

Woningverkopen klein deel van het consumptieverhaal

Sinds de tweede helft van 2013 is het aantal woningtransacties duidelijk gestegen. Met 28.963 transacties van bestaande koopwoningen was het eerste kwartaal van dit jaar het beste eerste kwartaal sinds 2008. Wij verwachten voor dit jaar een stijging van het aantal woningverkopen naar 130.000 tot 140.000 (van 110.103 in 2013). Dit zou eigenstandig een toename van de consumptie van duurzame goederen exclusief voertuigen van 1,6% op kunnen leveren. Op de totale reële particuliere consumptie zou dit een effect hebben van 0,15%-punt. Als het herstel van de woningmarkt in het aantal transacties sneller doorzet dan verwacht, dan kan dit voor een opwaartse verrassing van deze goederenconsumptie zorgen.

Uit onze regressie-uitkomsten en uit ons overzicht van de factoren die de ontwikkeling van de consumptie bepalen, valt op dat vooral het reëel beschikbare huishoudinkomen belangrijk is voor de ontwikkeling van de consumptie. De toegenomen koopkracht en het sterk verbeterde consumentenvertrouwen bieden dan ook perspectief op een toename van het consumptievolume. Maar wij gaan ervan uit dat balansherstel door gezinnen, te weten het afbouwen van schulden en het opbouwen van vermogen, de consumptie de komende jaren nog zal afremmen (Rabobank, 2014). Het herstel op de woningmarkt is dan ook slechts een klein deel van het consumptieverhaal.

Conclusie

De toename van de consumptie voor woningen door woningtransacties is beperkt, maar significant positief. Wij verwachten dat de groei van de woningverkopen een positieve bijdrage zal leveren aan de groei van de consumptie van woninginrichting. Het herstel op de woningmarkt is dan ook een welkome ontwikkeling voor de consumptie, die al jaren de achilleshiel is van de Nederlandse economie.

Literatuurlijst

Rabobank Kwartaalbericht Woningmarkt (2014). Het dal voorbij. 13 mei 2014.

Rabobank Economisch Kwartaalbericht (2014). Nederlandse economie geeft geen krimp. 4 juni 2014.

Smid, T. (2013). Consumptie is de achilleshiel van de Nederlandse economie. Rabobank, Utrecht.

van Es, F. en H. Kranendonk (2014). Vermogensschokken en consumptie in Nederland. Achtergronddocument bij: Centraal Economisch Plan 2014. Centraal Planbureau, Den Haag.

IMF (2012). World Economic Outlook: Growth Resuming, Dangers Remain. Washington.

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (2013). Wonen in ongewone tijden. Ministerie van BZK, Den Haag.

CBS (2014). Statline. Den Haag

CBS (1999). Huizenbezitter zorgt voor extra groei. Index, no. 10 nov/dec. Den Haag.

Appendix

Tabel 2: Regressies op duurzame consumptie voor woningen
Tabel 2: Regressies op duurzame consumptie voor woningenBron: Berekening Rabobank

Toelichting: tussen haakjes staan gecorrigeerde robuuste standaardfouten. ***, ** en * geven significantie aan op respectievelijk één-, vijf- en tienprocentsniveau.

In elke van de drie gebruikte modellen is er een significant positief effect van de transacties, met een vertraging van een aantal kwartalen. Uit model I blijkt een sterk positief effect, de eerste en tweede vertraging zijn significant positief. Uit model II blijkt het significante effect van het reëel beschikbare inkomen. Gezien de sterke vertragingseffecten in dit model zijn de uitkomsten met de NVM-transacties robuuster. Als we corrigeren met de mediane huizenprijzen (model III) is echter alleen nog de eerste vertraging positief, met 0,069.[7]

Voetnoten

[1] CBS definitie goederencategorie woninginrichting: meubels, slaapkamermeubels, beddengoed, vloerbedekking, huishoudtextiel, verlichtingsartikelen, woningdecoratie.

[2] CBS definitie goederencategorie huishoudelijke apparaten: audio- en videoapparatuur, beeld- en geluidsdragers, grote en kleine huishoudelijke apparaten.

[3] In aanvulling op de gewijzigde Wet Inkomstenbelasting uit 2001 is in het belastingplan 2004 een einde gemaakt aan de fiscaal aantrekkelijke manier om overwaardes te verzilveren. Door deze zogenoemde bijleenregeling is er geen hypotheekrenteaftrek mogelijk voor hypotheekleningen die op overwaarde worden afgesloten, wat het duurder maakt om een extra krediet af te sluiten voor consumptie.

[4] Het gaat hier om de som van bestaande koopwoningen en nieuwbouw koopwoningen.

[5] De verhuizingen van huishoudens zijn hier berekend door de totale verhuizingen van personen te delen door de gemiddelde huishoudgrootte in personen.

[6] Andere specificaties zoals met nieuwbouw zijn meegenomen, maar hadden geen significant effect. 

[7] Met dank aan Pieter van Dalen voor de modelspecificaties.

Delen:
Auteur(s)
Björn Giesbergen
RaboResearch Global Economics & Markets Rabobank KEO
06 3047 8523

naar boven