RaboResearch - Economisch Onderzoek

Gevolgen veranderingen NHG in kaart

Themabericht

Delen:

Het maximale bedrag voor het kopen van een woning met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wordt sinds juli 2012 verlaagd, en zal in 2017 de gemiddelde woningprijs volgen. Nu de woningmarkt weer aantrekt, is het dan ook de vraag of de verdere verlaging van de NHG-grens een belemmering zal zijn voor dit herstel. In dit Themabericht brengen we de actuele ontwikkelingen van de NHG in kaart en analyseren we de gevolgen voor de woningmarkt van de verlaging van de kostengrens.

NHG in een notendop

De NHG is een garantie die een eigenaar-bewoner tegen betaling van een eenmalige premie (ook bekend als borgtochtprovisie) kan krijgen als hij een hypotheeklening afsluit voor het kopen of verbouwen van zijn woning (CPB, 2009). De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) verstrekt deze garantie, die daarmee garant staat voor de terugbetaling van het hypotheekbedrag en bijkomende kosten aan de geldverstrekker. Indien het vermogen van het WEW onvoldoende is om de schadeclaims terug te betalen, zal het Rijk de betalingsverplichting op zich nemen. Hiermee kan het WEW garanderen dat het aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen. Het WEW betaalt per 1 januari 2015 een vergoeding voor dit risico aan het Rijk. De voorgenomen vergoeding is 0,15% van de hypotheeklening (Rijksoverheid, 2014).

De garantie is oorspronkelijk opgericht als gemeentegarantie in 1956 voor nieuwbouw en in 1973 voor bestaande koopwoningen. Het doel van de garantie was om het eigenwoningbezit te bevorderen onder lagere en middeninkomens die een eventuele restschuld moeilijker zouden kunnen opvangen. Dit is nog steeds het doel van de -sinds 1995 verzelfstandigde- garantie (Rijksoverheid, 2011). 

Voordelen geldverstrekker en -nemer

De NHG heeft voordelen voor zowel de geldverstrekker als de geldnemer bij het aanschaffen van een woning. Voor de geldverstrekker dekt de NHG het risico af dat men verlies leidt bij een gedwongen verkoop. Het WEW vergoedt immers een eventuele restschuld. Hierdoor hoeft de bank voor deze hypotheken minder reserves aan te houden. Zij geeft daarom een korting op de hypotheekrente bij een hypotheek met NHG. De garantie is echter niet volledig; ze loopt annuïtair af. Dit betekent dat het voordeel voor de geldgever afneemt naarmate de looptijd van de hypotheek vordert, afhankelijk van de onderliggende hypotheekvormen.

Voor de geldnemer geeft de korting op de hypotheekrente een netto kostenbesparend voordeel, aangezien de premie, afhankelijk van het inkomen en het rentevoordeel, in één à twee jaar kan worden terugverdiend (NHG, 2013a). Het voordeel voor de geldnemer kan oplopen tot 0,6%-punt minder hypotheekrente (De Hypotheker, 2014). De premie is ook fiscaal aftrekbaar. Daarnaast is het huishouden verzekerd tegen een restschuld indien niet meer aan de hypotheeklasten kan worden voldaan. Dit komt doorgaans door scheiding en/of werkloosheid (NHG, 2013b). Hierbij moet de lener wel aan alle voorwaarden van de NHG hebben voldaan en te goeder trouw zijn gebleken.

Door de voordelen kan de bank met minder risico een hypotheek verstrekken en krijgt de lener dus een lagere hypotheekrente. Die lagere hypotheekrente geeft huishoudens de mogelijkheid om een duurdere woning te kopen, in vergelijking met gelijke woonlasten zonder NHG-voordeel. Hierdoor werkt de NHG in theorie prijsverhogend (CPB, 2009; Brounen et al., 2010; Boelhouwer et al., 2011).

Nadelen voor de overheid

De overheid draagt echter de nadelen van de garantie: zij moet bijspringen indien het WEW onvoldoende reserves heeft om de schadeclaims te dekken. De huizenprijsdaling sinds de crisis heeft gezorgd voor een aanzienlijke potentiële restschuld bij huishoudens. Naar onze schatting is er hierdoor in Nederland een mediane potentiële restschuld van ruim € 28.000 voor één miljoen huishoudens ontstaan (De Vries, 2014). Voor huishoudens met NHG is dit lager (mediaan € 25.000), omdat zij woningen hebben gekocht in een goedkoper segment waarvan de prijzen relatief minder sterk zijn gedaald (Kwartaalbericht Woningmarkt, 2014). Toch gaat het hier om ruim 480.000 huishoudens en ongeveer € 20 miljard aan potentiële restschuld.[1] Voor dit bedrag staat de overheid garant, wat een risico voor de staatskas met zich meebrengt.

Beleidswijzigingen om risico’s te verminderen

Het CPB (2009) stelde dat de premie per 1 januari 2009 (0,45%) te laag was om meer dan 75% zekerheid te hebben dat de staatskas niet zou moeten bijspringen. Vervolgens heeft de overheid de premie geleidelijk verhoogd naar momenteel 1% van de hypotheeklening. Bij een gemiddelde woningprijs van ruim € 217.000 (CBS, 2014) en 6% kosten koper, is de premie ruim € 2.300. Figuur 1 laat zien dat de premies voor de prijsdalingen vanaf 2008 relatief laag waren. Tevens is de kostengrens altijd hoger geweest dan de gemiddelde woningprijs. Dit is begrijpelijk, aangezien de kosten koper bij het grensbedrag zijn inbegrepen. Merk op dat een kostengrens van bijvoorbeeld € 265.000 dus betekent dat de aanschafwaarde van de woning maximaal € 250.000 mag zijn.[2]

In juli 2009 is deze kostengrens aanzienlijk verhoogd, waardoor de garantstelling van het Rijk ook sterk toenam. Begin 2008 bevatte minder dan 50% van de nieuw verstrekte hypotheken een NHG (Brounen et al., 2010). In 2011 was dit al meer dan 80% van het aantal hypotheken en dit is gegroeid tot meer dan 90% in het eerste kwartaal van 2014 (NHG, 2014a). Het gegarandeerde hypotheekbedrag is daardoor begin 2014 gegroeid tot € 165 miljard, meer dan een kwart van de totale hypotheekschuld (DNB, 2014). Dit heeft samen met het argument om de NHG te laten terugkeren naar de kerntaak (kopen mogelijk te maken voor lagere inkomens) geresulteerd in het besluit van minister Blok om de kostengrens geleidelijk te verlagen naar de gemiddelde woningprijs in juli 2017 (tabel 1).

Figuur 1: Gemiddelde koopsom, kostengrens en provisie NHG
Figuur 1: Gemiddelde koopsom, kostengrens en provisie NHGBron: WEW/Kadaster
Tabel 1: Verlaging NHG
Tabel 1: Verlaging NHGBron: Rijksoverheid

Daarnaast zijn er andere maatregelen genomen om risico’s van het WEW te beperken. Banken hebben vanaf 1 januari 2014 een eigen risico van 10% op de restschuld van nieuwe NHG-hypotheken bij beroep op het WEW. Aangezien er momenteel geen nieuwe aflossingsvrije hypotheken meer mogen worden verstrekt, lopen banken geen risico meer door de annuïtaire afloop van de garantie. Dit gebrek aan risico wil de minister met deze maatregel tegengaan, aangezien het eigen risico een prikkel geeft voor verantwoorde kredietverstrekking (Rijksoverheid, 2013). Door deze maatregel neemt het voordeel voor banken van de NHG-garantie iets af. Tegelijkertijd zal de korting voor woonconsumenten op een hypotheek met NHG waarschijnlijk nauwelijks in het gedrang komen, aangezien banken vanwege de aflossingsvrije hypotheken in het verleden ook al risico’s incalculeerden bij deze garantie.

Verder zijn de voorwaarden om in aanmerking te komen voor de NHG gewijzigd. Sinds 1 januari 2014 hanteert het WEW een andere toets om in aanmerking te komen voor de garantie (NHG, 2014a). Waar voorheen werd gekeken of men bij bijvoorbeeld werkloosheid of scheiding in de nieuwe situatie met lagere betaalcapaciteit een nieuwe hypotheek zou kunnen krijgen voor de huidige woning, kijkt het WEW nu of de klant de hypotheeklasten nog kan betalen. Als dit niet het geval is, wordt het huis verkocht en betaalt de NHG de restschuld. Door deze wijziging van de voorwaarden keert het WEW naar verwachting 10 tot 15% minder schadeclaims uit (De Horde, 2014).

Naast deze beperkende voorwaarden is er ook nog een stimulerende voorwaarde ingesteld om een hypotheek met NHG te nemen. Het is sinds januari 2014 mogelijk om de restschuld mee te financieren onder NHG. Voor doorstromers met een potentiële restschuld kan dit een stimulans zijn om toch door te groeien in hun wooncarrière. Dit is echter wel gebonden aan de maximale woonlasten ten opzichte van het inkomen volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF).

Vermogen WEW mede door beleidswijzingen voldoende

Door de restschuldproblematiek zijn de schadeclaims bij het WEW sinds de crisis aanzienlijk gestegen. Waar het WEW in 2010 nog € 38,6 miljoen uitkeerde, was dit eind 2013 € 158,7 miljoen (NHG, 2014b), een verviervoudiging. De piek in deze verliezen moet volgens Francke en Schilder (2013) nog komen (figuur 2). Zij ramen dat het WEW tot 2020 ruim 1,3 miljard euro aan schadeclaims moet uitkeren.[3] Wel concluderen zij dat het garantievermogen van het WEW groot genoeg zal zijn om dit te betalen. Naast het huidige garantievermogen van € 772 miljoen zullen nieuwe hypotheken naar verwachting tot 2020 nog ruim € 1 miljard aan premie opbrengen.

In deze raming zal het WEW dus van voldoende omvang zijn, maar het basispad is wat optimistisch ten aanzien van de werkloosheid voor 2014 en 2015 (respectievelijk 6,5% en 6%). In onze raming zal de werkloosheid in 2014 en 2015 respectievelijk 7¼ en 7% zijn. In dat geval zullen de schadeclaims volgens de schatting ruim € 150 miljoen hoger liggen (figuur 2).[4] De huizenprijsontwikkeling is in de raming voor 2014 (-3%) echter weer negatiever dan onze verwachting van een prijsstijging tussen de 0 en 1% voor dit jaar. Een ontwikkeling van 0% dit jaar zou een meevaller geven tot 2020 van ongeveer € 200 miljoen.[5] In ieder geval is het garantievermogen van het WEW in het basispad van Francke en Schilder (2013) naar verwachting voldoende, ruim € 500 miljoen (figuur 3).

Figuur 2: Schatting Francke en Schilder NHG schadeclaims
Figuur 2: Schatting Francke en Schilder NHG schadeclaimsBron: Francke en Schilder (2013)
Figuur 3: Schatting vermogen WEW Ortec Finance 2013-2018
Figuur 3: Schatting vermogen WEW Ortec Finance 2013-2018Bron: NHG

Prijseffect verlaging kostengrens waarschijnlijk zeer beperkt

We hebben gepoogd om het prijseffect van de tijdelijke NHG-verhoging van € 265.000 naar € 350.000 econometrisch te schatten, maar konden geen geschikt model opstellen. Deze afbouw was een reactie op een tijdelijke verhoging in juli 2009, die toen was ingesteld om de neergang op de woningmarkt te beperken. Op basis hiervan wilden wij een inschatting maken van het prijseffect van de daling van de kostengrens. Maar de micro-economische paneldata die we hiervoor nodig hebben is niet beschikbaar.

Wel geven de theorie en bestaand onderzoek voldoende richtlijnen om een inschatting te maken van het prijseffect van de verdere geleidelijke verlaging van de kostengrens. Allereerst geeft de NHG een korting op de hypotheekrente, maar stelt zij huishoudens niet in staat om een hogere hypotheek te nemen. De hypotheeksom wordt immers gemaximeerd onder de geldende GHF. Uit onze eigen ervaring zien wij bij de Rabobank dat starters nog steeds de maximale hypotheek nemen (De Vries, 2014b). Vrijwel alle starters kopen een woning met een aanschafprijs onder de gemiddelde woningprijs, gemiddeld € 175.000.[6] Voor deze groep verwachten wij dan ook geen significant prijseffect door de verlaging van de kostengrens. Voor doorstromers kan de NHG wel een prikkel geven om een iets hogere hypotheek te nemen, omdat deze groep niet altijd maximaal financiert en een keuze maakt op basis van woonlasten bij een nieuwe verhuizing.

Boelhouwer et al. (2011) hebben op basis van de hogere hypotheekrente zonder NHG berekend dat de algehele woonlasten in Nederland zullen stijgen met 1,2% indien de grens weer teruggaat naar € 265.000. Dit effect zal alleen volledig doorwerken in de prijs als elke doorstromer kiest voor een maximaal lagere hypotheek om een stijging van de woonlasten te voorkomen. Tot slot gaat het hier om een directe verlaging van de kostengrens van € 85.000 en is er niet gerekend met een voorzichtige afbouw zoals de minister voorstaat.

De geleidelijke jaarlijkse afbouw van € 20.000-25.000 in zes jaar zal dan ook op jaarbasis naar verwachting maar een zeer beperkt effect hebben op gemiddelde woningprijs. Het is daarom onze verwachting dat de geleidelijke verlaging van de kostengrens naar de gemiddelde woningprijs geen belemmerend effect zal hebben voor verder herstel op de woningmarkt.

Conclusies

De afgelopen daling van de huizenprijzen heeft geleid tot hogere schadeclaims voor het WEW. De piek hierin moet nog komen. Scherpere voorwaarden en hogere kostenpremies stellen het WEW toch in staat om solvabel te blijven, zodat het naar verwachting geen aanspraak hoeft te maken op de achtervang van het Rijk. Door het verlagen van de kostengrens zal de volumegroei van het WEW op termijn afnemen. Hierdoor keert de NHG terug naar haar kerntaak: eigenwoningbezit mogelijk maken voor lagere inkomens. Het prijseffect van deze verlaging is naar verwachting marginaal en vormt dan ook geen bedreiging voor herstel op de woningmarkt.

Literatuur

Brounen, D., Cox, R. en P. Neuteboom (2010). De effecten van de NHG in het verhoogde kostensegment.

Boelhouwer, P., Marien, G. Lamain. C. en P. de Vries (2011). Consequenties van de voorgenomen aanscherping van de hypotheekverstrekking voor het functioneren van de Woningmarkt, OTB.

CBS (2014). StatLine.

CPB (2009). Verhoging Nationale Hypotheekgarantie, aan Ministeries van VROM (WWI) en Financiën.

De Horde (2014). NHG trekt touwtjes aan. FD zaterdag 04 januari 2014

De Hypotheker (2014). Voordelen NHG.

De Vries (2014a). Herstelvermogen van huishoudens die onder water staanRabobank, Utrecht

De Vries (2014b). De terugkeer van de annuïteitenhypotheek. Rabobank, Utrecht

DNB (2014). Rentes van MFI’s op deposito’s en leningen, met bijbehorende volumes.

Francke, M. en F. Schilder (2013). Schade en schuld op de hypotheekmarkt. Economische Statistische Berichten, 4668:558-560.

Kerste, M. en N. Rosenboom (2011). Verhoog plafond Nationale Hypotheek Garantie risicovol. Me Judice, 17 oktober.

NHG (2013a). Wat is Nationale Hypotheek Garantie?

NHG (2013b). Nationale Hypotheek Garantie: wat koopt u daarvoor?

NHG (2014a). Voorwaarden en normen NHG.

NHG (2014b). Kwartaalrapportage.

Radar (2014). Hypotheek met NHG.

Rabobank (2014). Kwartaalbericht Woningmarkt Mei 2014.

Rijksoverheid (2011). Reactie op motie Blanksma-Van den Heuvel over voortzetting verhoogd grensbedrag Nationale Hypotheek Garantie. Ministerie van Binnenlandse Zaken.

Rijksoverheid (2013). Miljoenennota 2014.

Rijksoverheid (2014). Toelichting op mededeling wijziging achtervang Nationale Hypotheek Garantie.

Voetnoten

[1] De vermenigvuldiging van mediane restschuld en aantal gaat hier niet op, aangezien de potentiële restschulden scheef zijn verdeeld. 

[2] 6% van € 250.000 is € 15.000 aan kosten koper.

[3] Verhoging premie in 2014 en verlaging kostengrens zijn in deze raming meegenomen.

[4] Zie het scenario van stijgende werkloosheid. Hier betreft het een stijging van 2%. Bij een stijging van ¾% is dit effect verminderd tot € 150 miljoen in plaats van € 400 miljoen bij 8,5% werkloosheid.

[5] Omgekeerd scenario van de dalende woningprijs, maal anderhalf.

[6] Eigen berekening op basis van WoON 2012. 

Delen:
Auteur(s)
Pieter van Dalen
Rabobank KEO
030 21 2666

naar boven