RaboResearch - Economisch Onderzoek

Woningprijs en verkopen toegenomen

Economisch commentaar

Delen:

Deze ochtend publiceerde het CBS in samenwerking met het Kadaster de Nederlandse woningprijsindex en het aantal woningverkopen voor januari 2014. De woningprijs steeg licht ten opzichte van vorige maand en het aantal verkopen was in januari 2014 het hoogst in die maand sinds 2008. Verder wordt vanaf 2014 de woningprijsindex op een andere wijze berekend. 

Prijs en transacties in januari

De woningprijsindex steeg in januari 2014 0,4% ten opzichte van december 2013. Deze stijging volgt op een stijging van 0,6% in december. Over de afgelopen drie maanden is de index licht gedaald (-0,1%) ten opzichte van de voorgaande drie maanden. In het afgelopen halfjaar zijn de prijzen per saldo nagenoeg gelijk gebleven (figuur 1). In vergelijking met dezelfde maand in het voorgaande jaar is de daling slechts 0,6%. Die forse vermindering van de jaar-op-jaar daling komt vooral doordat de prijzen in januari 2013 zeer sterk daalden. Als de prijzen in de komende maanden gelijk blijven zal de jaar-op-jaar daling eerst nog weer wat groter worden. De verdere jaar-op-jaar daling verhult nu al een half jaar lang de vrijwel vlakke prijsontwikkeling en zal dat waarschijnlijk nog even blijven doen.

Het aantal transacties van bestaande koopwoningen was in januari 2014 het hoogst in die maand sinds 2008 (figuur 2). De sterke jaar-op-jaar stijging in vergelijking met januari 2013 (+ 42%) is vooral ontstaan door de zeer lage verkoopaantallen in januari 2013 nadat veel huishoudens nog in 2012 een huis kochten om onder de oude regels rond de hypotheekrenteaftrek te kunnen vallen. Onze eigen seizoenscorrectie van de transactieaantallen laat sinds halverwege 2013 een stijging van de woningverkopen zien.

Wij verwachten dat de toename in de transactieaantallen voorzichtig doorzet. Door verbeterde betaalbaarheid en het veel minder negatieve sentiment zal het aantal verkopen in 2014 het aantal van 2013 overtreffen. Daardoor voorzien we ook dat de bodem van de woningprijs in 2014 zal worden bereikt. In ons laatste Kwartaalbericht Woningmarkt wordt dit nader toegelicht.

Figuur 1: Ontwikkeling woningprijsindex
Figuur 1: Ontwikkeling woningprijsindexBron: CBS/Kadaster
Figuur 2: Ontwikkeling verkopen
Figuur 2: Ontwikkeling verkopenBron: CBS/Kadaster

Revisie methode woningprijsindex

Het CBS heeft een belangrijke verandering doorgevoerd in de wijze waarop de prijsindex bestaande koopwoningen (PBK) wordt berekend. Deze woningprijsindex geeft informatie over de prijsontwikkeling gecorrigeerd voor woningtype, kwaliteit van de woning en de locatie. Voor onze publicaties gebruiken wij altijd de prijsindex van het CBS als kengetal voor de prijsontwikkeling.

Er zijn meer methoden waarmee de woningprijsontwikkeling kan worden gevolgd. De meest gebruikte zijn de mediane prijsontwikkeling van koopovereenkomsten met tussenkomst van een NVM makelaar, de gemiddelde verkoopprijs van verkochte woningen zoals die bij het Kadaster worden geregistreerd en de woningprijsindex (CBS/Kadaster). De NVM reeks geeft informatie over de prijsontwikkeling op het moment dat koper en verkoper een prijs overeengekomen zijn. Beide reeksen van het CBS/Kadaster worden op een later moment in het koopproces gemeten, namelijk op het tijdstip van de eigendomsoverdracht. De mediaan en het gemiddelde zijn eenvoudig te berekenen, maar hebben als kenmerkend nadeel dat er niet voor de maandelijks wisselende samenstelling van het type en de woningkwaliteit van de in die maand verkochte woningen wordt gecorrigeerd. Dat doet de PBK wel.

Om te corrigeren voor de wisselende kwaliteit wordt de index geschat met behulp van de Sales Price Appraisial Ratio (SPAR) Methode.[1] De basis van de SPAR methode is een vergelijking van actuele transactieprijzen met de WOZ-waarden. De revisie van de index heeft alleen betrekking op de weegprocedure waarmee de samenstelling van de verkochte woningen wordt gecorrigeerd. Het CBS maakt hierbij gebruik van  60 segmenten, namelijk de vijf woningtypen (appartement, tussenwoning, hoekwoning, twee onder een kap, vrijstaande woning) gecombineerd met twaalf provincies. Iedere maand wordt de verdeling van de verkochte woningen gecorrigeerd zodanig dat deze gelijk is aan die in de koopwoningvoorraad. Door als gewichten de waarde van de koopwoningvoorraad te gebruiken, volgt de index de prijsontwikkeling in de koopwoningvoorraad.  Voorheen werd gecorrigeerd naar de verdeling van de totale woningvoorraad (huur en koop). Wij vinden dit een verbetering. Door deze vernieuwde methodiek sluit de woningprijsindex beter aan bij het doel waarvoor de index ontworpen is, namelijk het meten van de  prijsverandering van bestaande koopwoningen. De revisie van de methode betekent dat ook de historische reeks is herzien. Het CBS heeft de reeks vanaf 2008 gereviseerd; voor de periode voor 2008 hanteren wij de oude index. De gevolgen zijn echter zeer klein (figuur 3 en 4).

Figuur 3: Ontwikkeling woningprijsindex, oude en nieuwe methode
Figuur 3: Ontwikkeling woningprijsindex, oude en nieuwe methodeBron: CBS/Kadaster
Figuur 4: Prijsverandering 3-maands voortschrijdend, oude en nieuwe methode
Figuur 4: Prijsverandering 3-maands voortschrijdend, oude en nieuwe methodeBron: CBS/Kadaster

Voetnoot

Delen:
Auteur(s)
Paul de Vries
RaboResearch Nederland Rabobank KEO
030 21 62666

naar boven