RaboResearch - Economisch Onderzoek

This article is also available in English

Stabilisatie woningmarkt krijgt verder vorm

Kwartaalbericht Woningmarkt

Delen:
Deze publicatie is verouderd, Bekijk de recentste uitgave.

De woningmarkt is in het afgelopen half jaar gestabiliseerd. Het aantal woningverkopen nam toe en de prijs bleef per saldo stabiel. Voor 2014 verwachten wij een voorzichtige stijging van het aantal transacties een stabilisatie van de huizenprijzen.

Dit Kwartaalbericht Woningmarkt is hier als pdf-bestand te downloaden.
De afsluitdatum van deze studie is 7 februari 2014.

Woningmarkt stabiliseert maar snel herstel niet waarschijnlijk

Voorzichtig herstel van recessie zet door

De Nederlandse economie is in de loop van 2013 uit de recessie gekomen. Voor 2014 verwachten we een beperkte verdere groei van de economische activiteit. Die groei zal echter vooral vanuit de internationale handel komen. Het consumentenvertrouwen is in het afgelopen half jaar fors verbeterd. Het reëel beschikbaar inkomen van huishoudens daalt dit jaar veel minder hard dan in de afgelopen twee jaren. Voor huishoudens die zich niet met baanverlies geconfronteerd zien, neemt de koopkracht zelfs toe. Maar de eerdere sterke daling van het reëel beschikbaar inkomen en de woningprijs zullen dit jaar nog voor een verdere afname van de particuliere consumptie zorgen.

Woningmarkt stabiliseert maar snel herstel niet waarschijnlijk

De Nederlandse woningmarkt heeft in 2013 opnieuw een moeilijk jaar gehad. De woningprijs daalde ten opzichte van het gemiddelde van 2012 in 2013 met 6,4%, een net iets grotere daling dan de 6,3% van 2012 ten opzichte van 2011. De transactieaantallen bereikten in 2013 met 110.103 verkopen een nieuw dieptepunt. De daling van 6,1% ten opzichte van het jaar ervoor was bovendien groter dan in de voorgaande drie jaren. Het grootste deel van deze daling kwam in de eerste helft van 2013. In de tweede helft van 2013 is echter al een eerste herstel ingezet.

In het vierde kwartaal van 2013 zijn er aanzienlijk meer bestaande woningen verkocht dan in het derde kwartaal. Het aantal transacties in het vierde kwartaal was het hoogst sinds 2009. Met 110 duizend transacties zijn er in 2013 echter minder woningen verkocht dan in 2012. Dit is mede veroorzaakt door de fiscale hervorming per 1 januari 2013, die ervoor zorgde dat huishoudens eind 2012 hun aankoop versnelden ten koste van het aantal verkopen in de eerste maanden van 2013. Op basis van de verbeterde betaalbaarheid en het aanzienlijk minder negatieve sentiment verwachten wij een toename van het aantal woningverkopen in 2014. Doordat de leencapaciteit de afgelopen jaren is gedaald en een relatief grote groep huishoudens met een potentiële restschuld zit, zal deze stijging echter beperkt zijn.

De prijzen van bestaande koopwoningen (PBK-index) zijn in de tweede helft van 2013 per saldo gelijk gebleven.Sinds de top van 2008 is de prijs nu 20% lager, wat de betaalbaarheid van woningen heeft verbeterd aangezien het besteedbare inkomen minder hard is gedaald. Wij verwachten dat de bodem van de woningprijs in de loop van 2014 zal worden bereikt. Tegelijkertijd zal de prijs niet snel kunnen stijgen.

Verandering hypotheeknormen en rente niet erg groot

Het totale uitstaande hypotheekbedrag is in 2013 voor het eerst in decennia gedaald. Oorzaken hiervoor waren een afname van het aantal nieuwe hypotheken en een stijging van de aflossingen.

Het maximale bedrag dat mag worden geleend op basis van het inkomen (NIBUD) en de waarde van de woning (LTV) is per 1 januari 2014 licht gedaald. Ook zal in de loop van 2014 het NHG-plafond worden verlaagd. De financierbaarheid van woningen is daarentegen toch iets verbeterd. Wij verwachten dat de kapitaalmarktrentes beperkt stijgen en dus is een sterke stijging van de hypotheekrente niet waarschijnlijk. De beperkte aanpassingen in de normen voor hypotheekverstrekking daarbij in ogenschouw genomen, verwachten wij niet dat de financieringscondities in 2014 een belemmering vormen voor een voorzichtig herstel van de verkoopaantallen en een stabilisatie van de woningprijs. 

Hoofdstuk 1: Economie herstelt voorzichtig

De Nederlandse economie is in de loop van 2013 uit de recessie gekomen. Na ruim twee jaar van vrijwel onafgebroken krimp groeide de economie in het derde kwartaal weer voorzichtig. Bovendien wijzen sentimentsindicatoren en productiecijfers uit de maakindustrie op een sterk vierde kwartaal. Voor 2014 verwachten we een beperkte verdere groei van de economische activiteit. Die groei zal echter vooral vanuit de internationale handel komen. Dalende bestedingen door huishoudens zullen het herstel voorlopig nog afremmen.

Exportgedreven groei

Vanuit de internationale handel was er vorig jaar een licht positieve bijdrage aan de economische groei. Dit kwam echter vooral doordat het importvolume afnam. De exportgroei was met 2% erg laag. In een aantal voor Nederland belangrijke handelspartners als de VS, het VK en Duitsland zijn de economische vooruitzichten tegen het einde van 2013 verbeterd. Daardoor trekt de uitvoergroei dit jaar aan. Door de hogere activiteit in op export gerichte sectoren verwachten we dat het volume van de bedrijfsinvesteringen in 2014 weer licht zal gaan groeien (tabel 1).

Tabel 1: Kerngegevens Nederland
Tabel 1: Kerngegevens Nederland
Bron: CBS, Rabobank

Meer vertrouwen

In de laatste maanden van 2013 en in januari van dit jaar is het pessimisme onder consumenten duidelijk verminderd. Met name de onzekerheid over de economische situatie is afgenomen. Voor het eerst sinds het begin van 2011 zijn consumenten weer overwegend optimistisch gestemd over het economische klimaat in de komende twaalf maanden. Ook het oordeel van consumenten over hun financiële situatie in het komende jaar verbeterde de afgelopen maanden flink. Ondanks het verbeterde sentiment is de bereidheid tot grote aankopen echter nauwelijks toegenomen, waardoor de stijging in het vertrouwen zich niet meteen in meer bestedingen zal omzetten.

Een aantal redenen kan dit verminderde pessimisme verklaren. Om te beginnen is de angst voor een opleving van de Europese schuldencrisis afgenomen. Bovendien neemt de koopkracht dit jaar voor het eerst sinds vier jaar weer toe. Doordat de inflatie fors is afgenomen, komt er dit jaar een einde aan de reële loondaling (figuur 1). De afname van de inflatie in recente maanden komt voor de helft voort uit het wegvallen van het prijsverhogende effect van de BTW-verhoging van oktober 2012. Daarnaast spelen de prijsdaling van autobrandstoffen een rol en de sterkere euro ten opzichte van de dollar in vergelijking met een jaar eerder. Hoewel de inflatie dit jaar fors lager uitkomt dan vorig jaar, werkt de relatief hoge inflatie van 2013 nog wel door in de huurverhogingen die per 1 juli 2014 ingaan. We verwachten dat de gemiddelde inflatie in 2014 uitkomt op 1%.

De koopkracht wordt verder ondersteund doordat pensioenfondsen dit jaar minder hoeven te korten dan vorig jaar. Bij sommige fondsen is er zelfs alweer ruimte om de pensioenen te verhogen. Zo verhoogt ABP de pensioenen met 0,5%, waarmee de korting van begin vorig jaar feitelijk wordt teruggedraaid. Pensioenfonds Zorg & Welzijn past een indexatie toe van ruim 0,9%. Beide fondsen vertegenwoordigen samen ruim een derde van alle gepensioneerden. Ook wordt het belastingtarief in de eerste schijf tijdelijk verlaagd en profiteren huishoudens met lagere inkomens van hogere heffingskortingen. Verder wordt het verbeterde sentiment mogelijk verklaard door beleidsrust op een aantal belangrijke dossiers, zoals de woningmarkt en de sociale zekerheid.

De werkloosheid is in de afgelopen maanden nagenoeg stabiel gebleven. Volgens de consumentenenquête van de Europese Commissie daalt het percentage consumenten dat een verder oplopende werkloosheid verwacht (figuur 2). Bovendien lijkt de situatie op de woningmarkt te stabiliseren (zie hoofdstuk 2). Ook nam het financiële vermogen van huishoudens in de tweede helft van 2013 toe onder invloed van stijgende beurskoersen.

Figuur 1: Inflatie fors gedaald
Figuur 1: Inflatie fors gedaaldBron: CBS
Figuur 2: Minder pessimisme over werkloosheid
Figuur 2: Minder pessimisme over werkloosheid        Bron: CBS, Reuters EcoWin

Consument blijft terughoudend

Ondanks het afgenomen pessimisme, verbeterde vooruitzichten op de woningmarkt en stabilisatie van de werkloosheid verwachten we voor dit jaar een verdere afname van het particuliere consumptievolume. De economische groei zal naar verwachting nog niet sterk genoeg zijn om een verdere daling van de werkgelegenheid te voorkomen. Een deel van het bedrijfsleven zal de productie per werknemer eerst willen opschroeven alvorens over te gaan tot het aannemen van nieuw personeel. Daardoor loopt de werkloosheid nog verder op. Naar verwachting komt deze in 2014 gemiddeld uit op 7½%. Hoewel de koopkracht dit jaar toeneemt, daalt het reëel beschikbaar inkomen door een verdere daling van de werkgelegenheid. Daar komt bij dat een deel van de huishoudens met een koopwoning door de prijsdaling van de afgelopen jaren een hypotheek heeft die hoger is dan de waarde van de woning. Ook is de consumptiedaling in de afgelopen twee jaar achtergebleven bij de daling van het reëel beschikbaar inkomen. Wij verwachten dat de consumptieve bestedingen in 2014 door deze combinatie van factoren nog zullen krimpen. De voorzichtigheid van consumenten zal ook de woningmarkt de komende jaren nog parten spelen.

Auteur
Theo Smid

Hoofdstuk 2: Ontwikkelingen markt bestaande koopwoningen

De Nederlandse woningmarkt heeft in 2013 een moeilijk jaar gehad. De woningprijs daalde ten opzichte van het gemiddelde van 2012 in 2013 met 6,4%, een net iets grotere daling dan de 6,3% van 2012 ten opzichte van 2011. De transactieaantallen bereikten in 2013 met 110.103 verkopen een nieuw dieptepunt. De daling van 6,1% ten opzichte van het jaar ervoor was bovendien groter dan in de voorgaande drie jaren. Het grootste deel van deze daling kwam in de eerste helft van 2013. In de tweede helft van 2013 is echter al een eerste herstel ingezet. Het aantal transacties nam (seizoensgecorrigeerd) sterk toe en de prijs bleef per saldo vrijwel gelijk (figuur 3).

Figuur 3: Verkopen stijgen, prijs vlakt uit
Figuur 3: Verkopen stijgen, prijs vlakt uit
Bron: CBS, Rabobank

2.1 Transacties

In het vierde kwartaal van 2013 zijn er aanzienlijk meer bestaande woningen verkocht dan in het derde kwartaal. Het aantal transacties in het vierde kwartaal was het hoogst sinds 2009. Met 110 duizend transacties zijn er in 2013 echter aanzienlijk minder woningen verkocht dan in 2012. Dit komt mede door de fiscale hervorming per 1 januari 2013, die ervoor zorgde dat huishoudens eind 2012 hun aankoop versnelden ten koste van het aantal verkopen in 2013. Op basis van de verbeterde betaalbaarheid en het veel minder negatieve sentiment verwachten wij een toename van het aantal verkopen in 2014. Door een lagere leencapaciteit en een relatief grote groep huishoudens met een potentiële restschuld zal deze stijging echter beperkt zijn.

Toename transacties zet door

In het vierde kwartaal van 2013 zijn 35.968 woningen van eigenaar gewisseld. Dit is op kwartaalbasis de derde stijging op rij in 2013. Het vierde kwartaal is doorgaans hoger dan de andere kwartalen, maar in vergelijking met andere jaren was het aantal transacties ook hoog. Ten opzichte van 2012 zijn in het vierde kwartaal van 2013 ook meer woningen verkocht (+0,7%). Dit is opmerkelijk, aangezien het aantal woningverkopen in het laatste kwartaal van 2012 fors toenam doordat veel huishoudens voor het einde van het jaar een woning wilden kopen om nog gebruik te kunnen maken van fiscaal gunstige hypotheekvormen. Daarnaast zijn er op 1 januari 2013 aanzienlijk strengere NIBUD-normen ingetreden (zie hoofdstuk 3). In het laatste kwartaal van 2013 waren er geen grote beleidsveranderingen op komst. Door de sterke daling van de transactieaantallen in het begin van 2013 is het totaal aantal transacties voor het hele jaar (110.103) lager dan dat van 2012 (117.261). Toch heeft het tweede halfjaar van 2013 al een groot deel van het matige eerste halfjaar goedgemaakt. Het vierde kwartaal kende zelfs meer transacties dan hetzelfde kwartaal van 2010 (figuur 4). Toen waren beperkte financieringsmaatregelen als de aangescherpte NIBUD-normen en de verlaging van de NHG kostengrens nog niet ingevoerd. Hierdoor zijn onder andere relatief minder woningen gekocht (OTB, 2011).

Het vooruitzicht voor het eerste kwartaal van 2014 is goed. Het aantal koopovereenkomsten bij NVM-makelaars geeft een actuele marktontwikkeling over ruim 70-75% van de markt (twee tot drie maanden eerder dan bij het Kadaster). Met 27.018 koopovereenkomsten was dit het hoogste sinds het vierde kwartaal van 2007. Dit was dan ook verrassend positief en duidt op een positieve ontwikkeling van het aantal koopregistraties bij het Kadaster in het eerste kwartaal van 2014. Hiermee kwam het aantal koopovereenkomsten bij de NVM over 2013 (87.556) hoger uit dan het totaal van 2012 en dicht in de buurt bij het niveau van 2011.

Figuur 4: Kwartaal- en jaartransacties 

Figuur 4: Kwartaal- en jaartransacties
Bron: CBS, Kadaster

Aanbod daalt door toename transacties

Door het toenemende aantal transacties is de onverkochte woonvoorraad in het laatste kwartaal van 2013 gedaald. Het aanbod nam afgelopen kwartaal 5,2% af naar 212.468 koopwoningen. In vergelijking met december 2012 staan er ruim 7% minder woningen te koop. Hiermee kent de huidige situatie op de woningmarkt dan ook een verschil met de tijdelijke stabilisatie van 2010; toen nam het aanbod toe (figuur 5). Het huidige aanbodniveau is echter wel aanzienlijk hoger dan destijds en kopers hebben dan ook nog steeds relatief veel keus en een sterke onderhandelingspositie. Dit is zeker het geval bij duurdere woningen. Deze positie begint wel geleidelijk wat af te zwakken. De krapte-indicator die het totale beschikbare koopaanbod deelt door het aantal transacties staat momenteel op 18, waar deze aan het begin van 2013 nog op 29 stond (figuur 6). Ook is de gemiddelde verkooptijd in het vierde kwartaal van 2013 gedaald naar 154 dagen. In december 2012 was dit nog 171 dagen.

Figuur 5: Aanbod daalt na periode van stabilisatie
Figuur 5: Aanbod daalt na periode van stabilisatieBron: Huizenzoeker.nl
Figuur 6: Krapte-indicator per woningtype
Figuur 6: Krapte-indicator per woningtypeBron: NVM

Factoren voor toename transacties koopwoningen

De toename van het aantal transacties kan worden verklaard aan de hand van vier factoren. Ten eerste zijn de (nominale) prijzen sinds 2008 met ruim 20% gedaald, terwijl het bruto beschikbaar inkomen per huishouden in die periode ongeveer 2% is gedaald. Ondanks de aangescherpte financieringsnormen (zie hoofdstuk 3) zijn de betaalbaarheid en de financierbaarheid hierdoor verbeterd. Ook Calcasa (2013) stelt dat de betaalbaarheid [1] fors is verbeterd, met 41,2% sinds de piek van 2008. Dit is voornamelijk gunstig voor starters op de woningmarkt die voor de crisis moeite hadden om een betaalbare woning te vinden. Francke en Van de Minne (2013) zien dan ook dat starters momenteel woningen kopen die voorheen buiten hun bereik waren.

Ten tweede is het vertrouwen in de woningmarkt -gemeten door de Eigen Huis Marktindicator van de Vereniging Eigen Huis- sinds januari 2013 twaalf maanden aaneengesloten gestegen. Het vertrouwen, gemeten in januari 2014 (85%), staat op het hoogste punt sinds 2008. In het verleden heeft het vertrouwen met een vertraging van acht maanden een voorspellende waarde gehad. Hoewel dit verband juist in de afgelopen jaren een stuk minder sterk is geweest, denken we dat de sterke toename van het vertrouwen een stijging van de verkoopaantallen zal ondersteunen. Het lijkt er op dat huishoudens het nu een beter moment vinden om een woning te kopen dan in de afgelopen jaren. Dit zal het aantal transacties naar verwachting doen toenemen. Door blijvende problemen op de woningmarkt verwachten we echter niet dat het aantal transacties zo snel zal stijgen als het vertrouwen wellicht suggereert (figuur 7).

Figuur 7: Vertrouwen duidt op toename transacties
Figuur 7: Vertrouwen duidt op toename transacties
Bron: VEH, Bewerking Rabobank

Ten derde lijkt er een einde gekomen aan de voortdurende discussies over beleidshervormingen op de woningmarkt. Consumenten weten daardoor weer waar ze aan toe zijn als ze een woning gaan kopen. Ten vierde ziet de huurmarkt zich geconfronteerd met sterkere huurstijgingen dan in de afgelopen jaren. Bovendien blijft de huurmarkt een onderontwikkeld alternatief en zijn de maandlasten van een koopwoning na hypotheekrenteaftrek voor een vergelijkbare huurwoning doorgaans nog steeds lager.

Belemmeringen voor transactieherstel

De toename van de transactieaantallen zal in 2014 naar verwachting echter beperkt blijven. Van de groep huishoudens die wil verhuizen (861.000) zijn er ruim 250.000 huishoudens (28%) met een potentiële restschuld.[2] Voor de laatstgenoemde groep zal het dus lastig worden om te verhuizen. Een restschuld kan worden meegefinancierd naar een volgende woning, maar de maandlasten zullen voor deze huishoudens wel hoger uitvallen. Dat kan een verhuizing in de weg staan. Gezien het feit dat een snelle prijsstijging op korte termijn niet is te verwachten, zal deze problematiek ook de komende jaren nog een rem zetten op de toename van het aantal woningverkopen. We zien dan ook dat de looptijd van het aanbod blijft stijgen; 14% van de woningen staat nu zelfs langer dan drie jaar te koop (figuur 8). Zoals gezegd, neemt de gemiddelde verkooptijd tegelijkertijd af. Hiermee zien we steeds meer een tweedeling in het aanbod: nieuw aangeboden woningen verkopen wat sneller dan voorheen, maar woningen die langer dan een jaar te koop staan hebben een steeds kleinere kans om te worden verkocht (NVM, 2013). Deze huizen zijn mogelijk te hoog geprijsd, aangezien veel huishoudens een potentiële restschuld niet graag tot werkelijkheid maken (CPB, 2013). Dit weerhoudt de markt van een snelle groei in het aantal transacties. Daarnaast zal de werkloosheid naar verwachting verder oplopen. Dit zal de vraag naar koopwoningen kunnen beperken. Tevens worden de financieringsnormen dit jaar weer iets verder beperkt (zie hoofdstuk 3). Tot slot is het van belang dat er politieke duidelijkheid blijft over de woningmarkt. Nieuwe maatregelen kunnen voor nieuwe onzekerheid zorgen en zouden het transactieherstel kunnen belemmeren.

Verwachtingen

Wij verwachten dat de positieve factoren een iets sterker effect zullen hebben dan de belemmeringen die wij voor transactieherstel zien. Daarom voorzien we dat de toename van de verkoopaantallen die in de tweede helft van 2013 is ingezet in 2014 voorzichtig doorzet. Indien het gemiddelde aantal verkopen in de tweede helft van 2013 (seizoensgecorrigeerd) doorzet in 2014, zal het Kadaster dit jaar tenminste 120 duizend woningverkopen registreren.

Figuur 8: Nog steeds toename oud aanbod
Figuur 8: Nog steeds toename oud aanbod
Bron: NVM

2.2 Prijzen

De prijzen van bestaande koopwoningen (PBK-index) vertoonden in de tweede helft van 2013 een teken van stabilisatie: per saldo bleven de prijzen op hetzelfde niveau. Sinds de top van 2008 ligt de prijs nu 20% lager, wat de betaalbaarheid van woningen heeft verbeterd omdat het besteedbaar inkomen minder hard is gedaald. Wij verwachten dat de bodem van de woningprijsontwikkeling in de loop van 2014 zal worden bereikt. Tegelijkertijd zal de prijs niet snel kunnen toenemen.

Sterke prijsdaling is eruit

De huizenprijzen zijn in het vierde kwartaal van 2013 licht gedaald. Op kwartaalbasis was er een min van 0,2%, terwijl er in het derde kwartaal een stijging was van 0,4%. Hiermee heeft de prijs in de loop van 2013 een teken van stabilisatie getoond. Per saldo zijn de prijzen in de tweede helft van 2013 gelijk gebleven. Jaar-op-jaar is er nog sprake van een daling, maar de kortetermijnontwikkeling ligt zoals gezegd al een half jaar rond de 0% (figuur 9).

De hiervoor genoemde factoren voor de toename van het aantal transacties ondersteunen de prijsstabilisatie in de loop van dit jaar. Doordat de onverkochte voorraad afneemt, wordt de onderhandelingspositie voor kopers iets minder sterk. Dit is voor hen ongunstig, maar draagt wel bij aan prijsstabilisatie aangezien de onderhandelingspositie van aanbieders verbetert.

Naast de CBS-index geven ook de andere prijsindices aan dat de prijzen stabiliseren (figuur 10). Wij verwachten dat de prijsbodem dit jaar zal worden bereikt. Als het huidige prijsniveau (december 2013) gelijk blijft, zal in mei 2014 weer een eerste stijging op jaarbasis worden genoteerd. Dit kan een extra impuls geven aan het vertrouwen in de woningmarkt. In het nieuws wordt namelijk doorgaans de jaar-op-jaarontwikkeling van de prijzen beschreven. De stabilisatie van de prijzen in het afgelopen halfjaar zal daardoor bij veel mensen niet bekend zijn.

Figuur 9: Prijsontwikkeling
Figuur 9: PrijsontwikkelingBron: CBS
Figuur 10: Verschillende prijsdefinities
Figuur 10: Verschillende prijsdefinitiesBron: CBS, NVM, Calcasa, Kadaster

Verwachtingen

In ons vorige Kwartaalbericht Woningmarkt stelden we dat herstel van de verkoopaantallen en prijzen tijd zal kosten. Het broze herstel heeft het afgelopen kwartaal verder vorm gekregen, maar er zijn na de crisis verschillende veranderingen opgetreden waardoor de huizenprijs relatief niet meer zo snel kan stijgen. Ten eerste zetten de aangescherpte kredietnormen (zie hoofdstuk 3) een plafond op de prijsontwikkeling. Huishoudens kunnen bij hetzelfde inkomen een minder hoge hypotheeklening krijgen dan voorheen. We voorzien bovendien slechts een beperkte stijging van het nominaal beschikbaar huishoudinkomen (hoofdstuk 1). Ten tweede zal de toename van de transactieaantallen naar verwachting niet sterk zijn (zie 2.1), wat er vervolgens voor zorgt dat de prijs ook niet snel kan stijgen. Het verschil tussen de vraagprijs en de daadwerkelijke transactieprijs blijft groot (figuur 11). Ten derde is het aanbod in de afgelopen maanden weliswaar gedaald, maar het is mogelijk dat de stabilisatie van de woningmarkt voor een aantal huishoudens aanleiding zal zijn om hun woning te koop te zetten. Het resulterende extra aanbod heeft dan een neerwaarts effect op de prijzen. De komende maanden zullen we meer zicht krijgen op de mate waarin het aanbod met de toename van het aantal transacties meegroeit. Tot slot blijft het herstel van de Nederlandse economie broos. Dezelfde factoren die de groei van de particuliere consumptie tegenhouden en de toename van de transactieaantallen beperken, maken ook een snelle stijging van de woningprijzen onwaarschijnlijk.

Ondanks deze belemmerende factoren dragen de stimulerende indicatoren, zoals het verbeterde vertrouwen en betaalbaarheid, naar verwachting wel bij aan prijsstabilisatie. Wij verwachten daarom dat de prijsbodem in de loop van dit jaar wordt bereikt. Als het huidige prijsniveau stabiel blijft, zal er in 2014 over het gehele jaar een daling zijn van 0,3% vanwege het hogere niveau aan het begin van 2013. Hoewel de daadwerkelijke daling iets groter zou kunnen worden zal de prijsdaling in 2014 aanzienlijk kleiner zijn dan in de afgelopen jaren.

Figuur 11: Verschil vraagprijs en transactieprijs
Figuur 11: Verschil vraagprijs en transactieprijs
Bron: Huizenzoeker.nl, CBS

Voetnoten

[1] Eigen berekening op basis van WoON 2012.

[2] Deel van netto maandinkomen dat wordt gebruikt voor netto woonlasten.

Auteur
Pieter van Dalen

Hoofdstuk 3: Hypotheekontwikkelingen

3.1 Omvang hypotheekschuld gedaald

Het totale uitstaande hypotheekbedrag is in de loop van 2013 voor het eerst in decennia gedaald. Eind 2012 bedroeg de totale hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens nog € 651 miljard; aan het eind van het derde kwartaal van 2013 was dit gedaald tot € 645 miljard (figuur 12). Kwartaalcijfers voor de totale hypotheekomvang (inclusief hypotheken verstrekt door verzekeraars en pensioenfondsen) zijn op het moment van schrijven nog niet beschikbaar voor het vierde kwartaal van 2013. Op basis van beschikbare maandcijfers van door banken verstrekte hypotheken schatten wij dat de totale hypotheekomvang in het vierde kwartaal op hetzelfde niveau zal blijven of nog iets verder zal afnemen. De daling van het uitstaande hypotheekbedrag in 2013 is veroorzaakt door een afname van het aantal nieuwe hypotheken en een stijging van de aflossingen op hypotheken.

Figuur 12: Omvang bestaande hypotheken
Figuur 12: Omvang bestaande hypotheken
Bron: DNB

Nieuwe hypotheken

In lijn met de daling van het aantal woningverkopen en de daling van de huizenprijzen is in 2013 een lager bedrag aan nieuwe hypotheken verstrekt dan in de voorgaande jaren. De oversluitingen daalden nog sterker in omvang dan de nieuwe verstrekkingen (figuur 13).

Figuur 13: Verstrekkingen 2008-2013
Figuur 13: Verstrekkingen 2008-2013
Bron: Kadaster

Zoals besproken in hoofdstuk 2 verwachten we in 2014 een beperkte toename van het aantal woningverkopen en een aanzienlijk minder sterke daling van de huizenprijzen. Daardoor kunnen de nieuwe hypotheekverstrekkingen ook weer toenemen.

Aflossingen

De afname van de omvang van de totale hypotheekschuld betekent dat de aflossingen zijn toegenomen. Ook zijn de spaartegoeden van huishoudens veel minder gestegen dan in de voorgaande jaren. Wij denken dat deze lage aangroei van de spaartegoeden niet zozeer te maken heeft met hogere consumptie, maar dat er sprake is van ‘balansverkorting’ door huishoudens (figuur 14): het aflossen van schulden uit bestaande (spaar)tegoeden.

Figuur 14: Verandering spaartegoeden en hypotheekschulden
Figuur 14: Verandering spaartegoeden en hypotheekschulden
Bron: DNB (*data hypotheekschuld t/m 2013K3)

Woningbezitters hebben verschillende redenen om extra af te lossen. Allereerst daalt een eventuele potentiële restschuld. Ook maakt de lage spaarrente (zie grafiekenbijlage) het minder aantrekkelijk om hoge spaartegoeden te hebben buiten de hypotheek. Tenslotte spelen diverse fiscale prikkels mogelijk een rol. Zo bestond er in 2013 een fiscale prikkel om geld uit te laten keren uit levenslooptegoeden; voor houders van een stamrecht-BV geldt een vergelijkbare fiscale stimulans in 2014. Ook is er in 2014 een tijdelijke verlaging van het tarief in box 2 om directeur-grootaandeelhouders (DGA’s) te stimuleren de winstreserves van hun BV’s als dividend uit te keren. Ouderen hebben bovendien een prikkel om hun zogenaamde ‘box 3-vermogen’ te verminderen, omdat er sinds 1 januari 2013 een vermogenstoets bestaat voor de eigen bijdrage in de (langdurige) zorg. In box 3 telt de eigen woning niet mee (de tweede woning of de verhuurde dan wel leegstaande woning wel). Vermogende ouderen zullen er daarom wellicht vaker voor kiezen om hun hypotheek verder af te lossen of een deel van hun vermogen te schenken. De mogelijkheid voor een belastingvrije schenking is bovendien tijdelijk verruimd: van 1 oktober 2013 tot en met 31 december 2014 geldt een tijdelijke schenkingsvrijstelling tot € 100.000 als de ontvanger de schenking besteedt voor de eigen woning. Het kan gaan om aankoop, verbetering, aflossing, betaling van een restschuld of afkoop van erfpacht. De ontvanger hoeft geen kind te zijn van de schenker en er geldt evenmin een leeftijdsgrens.

De woningeigenaren die over voldoende middelen beschikken om extra af te lossen zijn doorgaans de wat oudere mensen van wie de woning niet onder water staat. Als zij extra aflossen op hun eigen hypotheek dan is dit vooral ingegeven door de wens de huishoudbalans te optimaliseren. Extra aflossingen uit spaargeld hebben vooral invloed op potentiële restschulden wanneer sprake is van een schenking aan kinderen. Wij verwachten daarom dat met name de verruiming van de schenkingsvrijstelling een beperkte positieve invloed kan hebben op de restschuldproblematiek en de doorstroom op de woningmarkt.

Op basis van de beschreven factoren verwachten wij dat de aflossingen op hypotheken ook in 2014 relatief hoog zullen zijn. Als de transactieaantallen op de woningmarkt –en daarmee de nieuwe hypotheekverstrekkingen- stijgen naar het niveau van 2011 dan zal de totale hypotheekomvang in 2014 per saldo gelijk blijven of slechts licht toenemen.

3.2 Beperking maximale hypotheekbedrag in 2014

Het maximale bedrag dat mensen mogen lenen op basis van hun inkomen (NIBUD) en de waarde van de woning (LTV) is per 1 januari 2014 licht gedaald. Ook zal in de loop van 2014 het NHG-plafond worden verlaagd.

Loan-to-value (LTV):
Per 1 januari 2014 geldt een maximale hypotheekhoogte ten opzichte van de waarde van de woning (loan-to-value) van 104% (in 2013 was dit 105%). Bij een aankoopprijs van € 200.000 scheelt dit dus € 2.000. De maximale LTV zal jaarlijks met 1% dalen, tot 100% in 2018. Dit betekent dat een potentiële koper steeds meer eigen geld nodig heeft voor het financieren van makelaars- en notariskosten en voor de inrichting en een eventuele verbouwing van de woning.

NIBUD:
Het NIBUD stelt jaarlijks het maximale financieringslastpercentage vast voor verschillende inkomensklassen en rentestanden. Het financieringslastpercentage is het percentage van het inkomen dat aan hypotheeklasten mag worden uitgegeven. Per 1 januari 2014 zijn deze financieringslastpercentages iets naar beneden bijgesteld, waardoor de leencapaciteit bij een gegeven inkomen voor huishoudens licht wordt beperkt. Deze beperking is veel geringer dan de beperking van begin 2013. Figuur 15 geeft de maximale hypotheek bij een rentepercentage tussen de 4,5 en 5%, voor verschillende jaren.

De financieringslastpercentages voor 2014 zijn begin november 2013 aangekondigd; op dat moment ging het NIBUD nog uit van een koopkrachtdaling in 2014. Wij verwachten net als het Centraal Planbureau (CPB) dat de koopkracht in 2014 juist licht zal stijgen, waardoor de verlaging wellicht niet nodig was geweest.

Figuur 15: Vergelijking maximale hypotheekbedrag (NIBUD-norm) 2010-2014
Figuur 15: Vergelijking maximale hypotheekbedrag (NIBUD-norm) 2010-2014
Bron: NIBUD, Rabobank

Overigens neemt het nominaal beschikbare inkomen van huishoudens in 2014 weer licht toe, zoals beschreven in hoofdstuk 1. Daardoor verwachten we dat de impact van deze nieuwe aanpassing op de woningprijzen en transactieaantallen verwaarloosbaar is.

NHG:
De kostengrens voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) ligt momenteel op € 290.000. Op 1 juli 2014 wordt dit plafond verlaagd naar € 265.000, op 1 juli 2015 naar € 245.000, op 1 juli 2016 naar € 225.000 euro en vervolgens naar de gemiddelde woningprijs.

Ondanks de hier besproken factoren die het maximale hypotheekbedrag licht beperken is de financierbaarheid van woningen juist verbeterd. Dit komt door de daling van de woningprijzen (zie paragraaf 2.2), de stijging van het nominaal beschikbare inkomen en de daling van de hypotheekrente.

Hypotheektarieven terug op niveau van voor crisis

De hypotheektarieven zijn sinds medio 2011 gedaald, met name bij rentevaste periodes korter dan tien jaar (figuur 16). Eind 2013 bedroeg het gemiddelde tarief voor nieuwe verstrekkingen 3,43% bij een rentevaste periode van één tot en met vijf jaar en 4,10% voor een rentevaste periode van vijf tot en met tien jaar (DNB, december 2013). Aan het begin van 2013 was dit nog respectievelijk 3,89% en 4,65%. De tarieven voor rentevaste periodes tot tien jaar zijn hiermee terug op het niveau van voor de crisis.

Figuur 16: Hypotheektarieven nieuwe hypotheken
Figuur 16: Hypotheektarieven nieuwe hypotheken
Bron: DNB

Wij verwachten dat de kapitaalmarktrentes in 2014 slechts licht zullen stijgen. De 10-jaarsswap noteerde in januari 2014 rond de 2,0%. Wij verwachten een stijging naar 2,20% over zes maanden en 2,40% over twaalf maanden.

Verder blijkt uit recente emissies van gesecuritiseerde hypotheekportefeuilles (residential mortgage-backed securities – RMBS) en door hypotheken gedekte obligaties (covered bonds) door banken en verzekeraars dat de zogenaamde ‘spreads’ in de afgelopen maanden zijn afgenomen. Deze spreads kunnen worden beschouwd als een indicator voor de risicopremie die banken moeten betalen als zij kapitaalmarktfinanciering aantrekken voor hypotheekverstrekking. Een daling betekent dat de financieringscondities voor financiële instellingen zijn verbeterd. Aangezien we ook verwachten dat de stijging van de swaprente beperkt zal blijven, achten wij een sterke stijging van de hypotheekrente niet waarschijnlijk. Samen met de slechts beperkte vermindering van de financieringsmogelijkheden verwachten wij dan ook niet dat de financieringscondities een belemmering vormen voor het herstel op de woningmarkt.

Auteur
Leontine Treur

Literatuurlijst

Calcasa (2013). WOX-Quarterly Q3.

CPB (2013). Verliesaversie op de woningmarkt.

Francke, M. en A. van den Minne (2013). Prijsontwikkelingen starterswoningen. Real Estate Research Quarterly, 4:33-40.

NIBUD (2013). Nieuwe hypotheeknormen voor 2014.

NIBUD (2014). Koopkracht 2014: Grote groepen in de plus.

Meen, G. (1999). Regional house prices and the ripple effect: a new interpretation. Housing Studies, 14(6): 733-753.

Meen, G. (2002). The time-series behavior of house prices: a transatlantic divide? Journal of Housing Economics, 11(1): 1-23.

NVM (2013). Woningmarktcijfers: 4e kwartaal 2013.

Rabobank (2013). Woningmarkt toont begin van broos herstel.

Rijksoverheid (2012). Hoogte overdrachtsbelasting.

VEH (2014). Eigen Huis Marktindicator.

Grafieken

Kadaster/CBS prijsindex bestaande koopwoningen
Kadaster/CBS prijsindex bestaande koopwoningenBron: CBS
Verstrekte bouwvergunningen
Verstrekte bouwvergunningenBron: CBS
Swaprente
SwaprenteBron: Reuters EcoWin
Kapitaalmarkt: verschillende landen
Kapitaalmarkt: verschillende landenBron: Reuters EcoWin
Spaar- en hypotheekrentes
Spaar- en hypotheekrentes Bron: ECB
Hypotheekrente nieuwe contracten naar looptijd
Hypotheekrente nieuwe contracten naar looptijdBron: DNB
Volume bestaande hypotheken naar instelling
Volume bestaande hypotheken naar instellingBron: DNB
Volume nieuwe hypotheken naar looptijd
Volume nieuwe hypotheken naar looptijd Bron: DNB
Nederlandse werkloosheid
Nederlandse werkloosheidBron: CBS
Internationale werkloosheid
Internationale werkloosheidBron: Eurostat
Internationale vergelijking prijsontwikkeling
Internationale vergelijking prijsontwikkelingBron: Reuters EcoWin
Economische verwachtingen
Economische verwachtingenBron: CBS en Rabobank

Kerngegevens

Kerngegevens
KerngegevensBron: Rabobank Nederland, KEO

Colofon

Het Kwartaalbericht Woningmarkt is een uitgave van het Directoraat Kennis en Economisch Onderzoek (KEO) van Rabobank Nederland. De in deze publicatie gepresenteerde visie is gebaseerd op gegevens uit door ons betrouwbaar geachte bronnen. Deze omvatten onder andere Reuters EcoWin, Kadaster, NVM, DNB, CPB en CBS.

Deze gegevens zijn op zorgvuldige wijze in onze analyses verwerkt. Rabobank Nederland aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor het geval dat de in deze publicatie neergelegde gegevens of prognoses onjuistheden bevatten. Het betreft algemene informatie die aan veranderingen onderhevig is.

Aan de verstrekte informatie kunnen geen rechten worden ontleend. Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Rabobank en alle andere aanbieders van informatie uit deze brochure en op de websites waarnaar deze verwijst, aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor de inhoud hiervan of voor informatie die op of via de sites wordt verstrekt.

Gehele of gedeeltelijke overname is uitsluitend toegestaan met bronvermelding. De afnemer van de informatie is verantwoordelijk voor de keuze en elk gebruik van de informatie. De afnemer is verplicht aanwijzingen van de Rabobank omtrent het gebruik van de informatie op te volgen. Nederlands recht is van toepassing.

Kennis en Economisch Onderzoek is ook te vinden op internet: www.rabobank.com/economie.

Voor overige informatie kunt u bellen met het secretariaat van KEO op tel. 030 – 2162666, of mailen naar ‘economie@rn.rabobank.nl’.

Tekstbijdragen: Pieter van Dalen, Theo Smid en Leontine Treur

Redactie: Enrico Versteegh

Eindredactie: Tim Legierse, hoofd Nationaal Macro-Economisch Onderzoek, Directoraat Kennis en Economisch Onderzoek

Graphics: Pieter van Dalen/Selma Heijnekamp

Productiecoördinatie: Christel Frentz

 

© 2014 - Coöperatieve Centrale Raiffeisen-Boerenleenbank B.A., Nederland

Delen:

naar boven