RaboResearch - Economisch Onderzoek

Nederlandse koopwoningmarkt: tempowisselingen in het laatste kwartaal

Economisch commentaar

Delen:
  • Het aantal transacties nam relatief sterk toe in oktober, maar viel weer terug in november 2014
  • Prijsontwikkeling vlakt af, is nog wel positief
  • Sterke decembermaand verwacht
  • Meer vertrouwen en gedaalde hypotheekrente duiden op groei

Relatief hoge volatiliteit van het aantal verkopen in het vierde kwartaal

Het aantal bij het Kadaster geregistreerde verkopen van bestaande koopwoningen kende in de eerste twee maanden van het vierde kwartaal 2014 een forse tempowisseling. In oktober steeg het aantal verkopen significant: met 13% ten opzichte van de maand ervoor. Het momentum (verandering van het driemaandsgemiddelde) steeg daarmee ook verder met 9,2%. In vergelijking met oktober vorig jaar was de stijging fors: +44%. Het Kadaster (2014) rapporteerde ook een stijging van de overdrachten in november 2014: 10% ten opzichte van vorig jaar. Als wij echter kijken naar de dynamiek op korte termijn zien we dat het aantal overdrachten in november in vergelijking met oktober (seizoensgecorrigeerd) met maar liefst 21% is gedaald. Het niveau van het driemaandsgemiddelde zakt daarom voor het eerst sinds maart dit jaar weer iets terug (figuur 1, oranje lijn). Tegelijkertijd blijft het momentum nog positief, zij het met +4,8% iets minder sterk dan in de maanden daarvoor (figuur 1, blauwe staven). Dit laatste cijfer is gezien de hoge volatiliteit van de maandcijfers relevanter en onderschrijft de toename van de transactieaantallen in 2014.

Figuur 1: Terugval transacties in november, momentum nog wel positief
Figuur 1: Terugval transacties in november, momentum nog wel positiefBron: Kadaster, Rabobank

Momentum huizenprijsontwikkeling valt iets terug, nog wel positief

De ontwikkeling van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) van het Kadaster/CBS was in de eerste maanden van het vierde kwartaal dit jaar minder grillig dan die van de eigendomsoverdrachten. Wel zien we in lijn met de matige novembermaand een lichte daling van de PBK van 0,1% in vergelijking met oktober van dit jaar (seizoensgecorrigeerd). In vergelijking met november vorig jaar is er sprake van een prijsstijging (+2,4%), maar als we kijken naar de recente ontwikkeling zien we dat het momentum terugvalt naar een bescheiden +0,3% (figuur 2). Hiermee valt het momentum terug naar het laagste punt sinds april dit jaar.

Figuur 2: Momentum huizenprijsindex daalt, maar is nog wel positief
Figuur 2: Momentum huizenprijsindex daalt, maar is nog wel positiefBron: CBS, Rabobank

Sterke decembermaand verwacht

Wij verwachten in december 2014 weer een tempowisseling; een positieve versnelling na de daling van het aantal verkopen in november. Dit is op basis van twee gegevens. Allereerst duidt het aantal koopovereenkomsten bij NVM-makelaars -doorgaans twee tot drie maanden eerder dan de overdracht bij het Kadaster- op een toename van het aantal eigendomsoverdrachten (figuur 3). Omdat deze groei nog niet is verwezenlijkt in de eerste tweede maanden van dit kwartaal is het de verwachting dat december een groot deel hiervan zal goedmaken. Ten tweede is december de laatste maand waarin huishoudens nog gebruik kunnen maken van de verruimde schenkingsvrijstelling. Deze is tot 31 december 2014 nog € 100.000 en kan belastingrij worden geschonken aan elke relatie. Volgend jaar bedraagt deze vrijstelling nog € 52.256 en is dan alleen van toepassing als de schenking wordt gedaan aan een kind tot veertig jaar. Navraag bij hypotheekadviseurs en makelaars leert dat er sprake is van een eindejaarsrally omtrent deze maatregel. De verwachte toename van het aantal verkopen zal dan ook een tijdelijke opwaartse druk op de prijzen kunnen geven.

Figuur 3: Stijging koopovereenkomsten NVM-makelaars
Figuur 3: Stijging koopovereenkomsten NVM-makelaarsBron: CBS, NVM, Rabobank

Vertrouwen en gedaalde hypotheekrente duiden op verdere groei

In het recente Kwartaalbericht Woningmarkt beschrijven wij onze verwachting voor 2015: verder herstel. De actuele ontwikkeling van het vertrouwen en de hypotheekrente wijzen hier ook op. Het vertrouwen in de woningmarkt –gemeten door de Eigen Huis Marktindicator (EHM)– steeg in november 2014 met twee punten naar de waarde van 105, het hoogste niveau sinds de start van de EHM in 2004. Dit wijst op een verdere groei van het aantal eigendomsoverdrachten volgend jaar (figuur 4).

Tot slot ondersteunt de actuele ontwikkeling van de hypotheekrente een verdere toename van de PBK in 2015. De meest actuele hypotheekrentestand (oktober 2014) bereikte een nieuw laagterecord voor alle looptijden. Hierin valt vooral de scherpe daling van het gemiddelde tarief voor de rentevaste periode langer dan tien jaar op (figuur 5). Deze staat voor het eerst onder de 4%. In oktober vorig jaar stond deze nog bijna een procentpunt hoger. De komende tijd verwachten we geen stijging van de hypotheekrente. Dit komt de betaalbaarheid van koopwoningen ten goede.

Figuur 4: Vertrouwen duidt op een toename van de verkopen
Figuur 4: Vertrouwen duidt op een toename van de verkopenBron: VEH/OTB, Kadaster, Rabobank
Figuur 5: Hypotheekrente verder gedaald
Figuur 5: Hypotheekrente verder gedaaldBron: DNB

Referentie

Kadaster (2014). Kadaster registreert in november 2014 meer verkochte woningen.

Delen:
Auteur(s)
Pieter van Dalen
Rabobank KEO
030 21 2666

naar boven