RaboResearch - Economisch Onderzoek

This article is also available in English

Herstel op de woningmarkt zet door

Kwartaalbericht Woningmarkt

Delen:
Deze publicatie is verouderd, Bekijk de recentste uitgave.

Na een terugval van de economische activiteit in het eerste kwartaal door incidentele oorzaken zal de Nederlandse economie zich in de loop van dit jaar verder herstellen. Naast gunstige vooruitzichten voor de uitvoer staan ook binnenlands steeds meer signalen op groen. Huishoudens zullen dit jaar echter nog terughoudend blijven met het opschroeven van de bestedingen. Door een toename van het reëel beschikbare huishoudinkomen voorzien we voor volgend jaar wel een lichte stijging van de particuliere consumptie. De voorziene versnelling van de economische groei, van ½% dit jaar naar 1½% in 2015, zorgt volgend jaar ook voor een kleine daling van de werkloosheid.

Samenvatting

Forse toename woningverkopen, lichte prijsstijging

Het herstel op de Nederlandse koopwoningmarkt zet door. Medio 2013 heeft de markt de bodem bereikt, zowel qua prijsniveau als qua aantal verkopen. Sindsdien steeg het aantal woningverkopen fors en nam de woningprijs licht toe.

De Prijsindex van Bestaande Koopwoningen (PBK) is in het tweede kwartaal van 2014 verder toegenomen, met 0,7% ten opzichte van het eerste kwartaal van dit jaar. In vergelijking met het tweede kwartaal van vorig jaar is dit een toename van 1,3%. Ook het aantal verkopen van bestaande koopwoningen nam toe, met 10% in vergelijking met het vorige kwartaal (gecorrigeerd voor seizoensinvloeden). Deze toename was iets sterker dan wij hadden verwacht.

Huishoudens vinden het nu een gunstiger moment dan in de afgelopen jaren om actief te worden op de woningmarkt. Dat geldt ook voor huishoudens die hun verhuisplannen tijdens de crisis uitstelden. De dalende hypotheekrente en het toegenomen vertrouwen leveren hieraan een belangrijke bijdrage. Deze positieve factoren hebben naar verwachting een sterker effect dan de onderwaardeproblematiek, die drukkend werkt op het aantal transacties. Voor heel 2014 verwachten wij daarom een toename van het aantal transacties naar 135 tot 145 duizend, een forse verbetering ten opzichte van de 110.094 in 2013. Daarnaast voorzien wij voor 2014 een gemiddelde prijsstijging van ½ tot 1½% ten opzichte van 2013.

In 2015 zal de economie verder aantrekken. Wij voorzien dan ook een verdere toename van de dynamiek op de woningmarkt. Doordat de woningprijs en de hypotheekrente naar verwachting niet snel zullen stijgen, blijft de betaalbaarheid goed. Tevens zal het reëel beschikbare inkomen per huishouden verder toenemen, samen met de werkgelegenheid. Ook valt het te verwachten dat het vertrouwen in de woningmarkt blijft toenemen, gezien de lichte prijsstijgingen sinds medio 2013. Hierdoor voorzien wij een toename van het aantal verkopen in 2015 naar 140 tot 160 duizend. Verder zal de gemiddelde prijs in 2015 naar verwachting 1 tot 3% toenemen ten opzichte van 2014.

Hypotheekrente historisch laag

De hypotheekschuld is in 2013 gedaald en zal in 2014 niet of nauwelijks stijgen, ondanks een toename van de nieuwe verstrekkingen. De hypotheektarieven zijn sinds medio 2011 fors gedaald. De tarieven met een rentevaste periode tot tien jaar zijn zelfs historisch laag en wij verwachten dit jaar geen sterke stijging. Een dalende rente is niet alleen gunstig voor starters en doorstromers op de woningmarkt, maar ook voor woningbezitters bij wie de rentevaste periode binnenkort afloopt. De ontwikkeling van de hypotheekrente ondersteunt de toename van de verkopen en de voorzichtige prijsstijging in 2014 en 2015. 

Pieter van Dalen geeft een toelichting bij het Kwartaalbericht Woningmarkt.

Hoofdstuk 1: Economie krijgt meer rugwind

Rond de jaarwisseling was er een sterke dynamiek in de economische activiteit. Het reële Bruto Binnenlands Product (BBP) nam in het eerste kwartaal met 0,6% af, na een groei van 0,5% in het laatste kwartaal van 2013. Deze terugval in het eerste kwartaal was grotendeels het gevolg van incidentele fluctuaties in autoverkopen en gasproductie. Voor 2014 als geheel voorzien wij een toename van het reële BBP met ½% ten opzichte van vorig jaar (tabel 1), die vooral te danken is aan de uitvoer en de investeringen. In 2015 leveren ook de consumptieve bestedingen van huishoudens een positieve bijdrage en verwachten wij een BBP-groei van 1½%.

Tabel 1: Kerntabel Nederland
Tabel 1: Kerntabel NederlandBron: CBS, Rabobank

Uitvoer profiteert van aantrekkende economie handelspartners

De groei van het uitvoervolume was vorig jaar met 1,4% jaar-op-jaar aan de zwakke kant. In het eerste kwartaal van 2014 nam de uitvoer met 1,2% kwartaal-op-kwartaal toe. Maanddata tot en met mei wijzen op een krimp van de export in het tweede kwartaal. Onze verwachting is dat de uitvoer in de loop van dit jaar zal aantrekken, aangevoerd door verdere economische groei in de eurozone en hogere groei in belangrijke handelspartners als het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten. Hierbij krijgt de uitvoer steun in de rug van een lichte waardedaling van de euro ten opzichte van de Amerikaanse dollar en het Britse pond. Voor 2014 als geheel voorzien we een versnelling van de groei van het uitvoervolume naar 3½% ten opzichte van vorig jaar en voor 2015 verwachten we een exportgroei van 5%.

Meer binnenlandse signalen op groen

Het consumentenvertrouwen kwam in juli voor de tweede maand uit op -2, ruim boven het langjarige gemiddelde van -7,3 (figuur 1). De vertrouwensindex is sinds medio 2013 fors toegenomen, vooral dankzij een verbeterde stemming over het algemene economische klimaat. Maar ook de voor de woningmarkt belangrijke deelindicator ‘gunstige tijd voor grote aankopen’ nam in de afgelopen maanden toe. Deze indicator kwam in juli uit op -9, terwijl deze in januari nog -17 bedroeg. Hoewel consumenten nog overwegend voorzichtig zijn in het doen van grote aankopen, is hun terughoudendheid wel fors verminderd.

Figuur 1: Consumentenvertrouwen sterk verbeterd
Figuur 1: Consumentenvertrouwen sterk verbeterdBron: CBS

In 2014 verbetert de koopkracht voor het eerst in vier jaar. Doordat de inflatie fors is afgenomen, komt er dit jaar een einde aan de reële loondaling. Een aantal door de overheid doorgevoerde lastenverlichtingen ondersteunen de koopkracht eveneens. Zo profiteren huishoudens van een verlaging van het belastingtarief in de eerste schijf en een verhoging van de algemene heffingskorting. Werkenden hebben daarnaast voordeel van de verhoging van de arbeidskorting en lagere pensioenpremies door de verlaging van de pensioenopbouw.

Ook zijn er prille tekenen van herstel op de arbeidsmarkt. De werkloosheid nam in juni voor de tweede maand op rij af, naar 6,8% (Eurostat/ILO-definitie), vergeleken met 7% in mei en 7,2% in april. Een stijging van het aantal vacatures en gewerkte uitzenduren wijzen op een toename van de werkgelegenheid in de private sector (zie Badir, 2014). Daar staat tegenover dat bij de overheid nog banen zullen verdwijnen vanwege bezuinigingen. De arbeidsmarktontwikkelingen van de afgelopen maanden suggereren dat de werkloosheid dit jaar iets minder ver zou kunnen stijgen dan wij verwachten.

Herstel duurzame consumptie

Na jaren van daling neemt het beschikbare inkomen van huishoudens in 2014 weer licht toe. Ondanks het hogere huishoudinkomen verwachten we voor dit jaar als geheel nog een krimp van het particuliere consumptievolume ten opzichte van 2013. De eerder beschreven tekenen van binnenlands herstel wijzen er echter op dat de consumptie door het jaar heen wellicht wat eerder aantrekt dan wij nu verwachten.

Figuur 2: Herstel duurzame consumptie
Figuur 2: Herstel duurzame consumptieBron: CBS, bewerking Rabobank

Ook de stijging van de duurzame consumptie op jaarbasis sinds november 2013 wijst voorzichtig in de richting van een aantrekkende huishoudconsumptie (figuur 2). Eind vorig jaar stuwden vooral de tijdelijk hogere autoverkopen deze groei op, en in de eerste maanden van dit jaar waren dat voornamelijk de overige categorieën van duurzame consumptie, zoals textiel en huishoudelijke artikelen en apparaten. Hoewel consumenten nog voorzichtig zijn met het doen van uitgaven aan woninginrichting, zou ook deze component van de duurzame consumptie dit jaar kunnen gaan aantrekken onder invloed van het toenemende aantal woningverkopen (zie Giesbergen, 2014).

Auteur
Theo Smid

Hoofdstuk 2: Markt voor bestaande koopwoningen

In de eerste helft van 2014 zijn er 63.037 woningen verkocht. Sinds het begin van de crisis in 2008 zijn er in een eerste halfjaar niet zoveel woningen van eigenaar gewisseld. De Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) van het Kadaster/CBS steeg in het tweede kwartaal van dit jaar met 0,7% in vergelijking met vorig kwartaal (figuur 3) en 1,3% in vergelijking met het tweede kwartaal van 2013. Op basis van het toenemende vertrouwen, de dalende hypotheekrente, het loskomen van uitgestelde verhuizingen, de opleving van de nieuwbouwsector en de lichte stijging van het reëel beschikbare inkomen per huishouden verwachten wij een forse toename van het aantal verkopen in 2014 en 2015. De prijzen zullen op korte termijn slechts beperkt kunnen stijgen gezien de onderwaardeproblematiek en de kredietbeperkende maatregelen zoals de aangescherpte Nibud-normen, de terugkeer van de annuïteitenhypotheek als standaard en de lagere maximale hypotheek. 

Figuur 3: Verkopen stijgen, prijzen ook
Figuur 3: Verkopen stijgen, prijzen ookBron: CBS, Kadaster, bewerking Rabobank

2.1 Transacties

Herstel verkopen zet door
In het tweede kwartaal van 2014 zijn 34.074 woningen van eigenaar gewisseld. De toename van 10% in vergelijking met vorig kwartaal (seizoensgecorrigeerd, figuur 4) is iets sterker dan wij hadden verwacht. Hiermee zet het herstel van het aantal verkopen door. De forse jaar-op-jaarstijging (+54%) geeft geen goed beeld van de recente ontwikkelingen, omdat relatief veel huishoudens in het laatste kwartaal van 2012 een woning kochten om te profiteren van de fiscaal gunstige hypotheekvormen. Daardoor waren de transactieaantallen in de eerste twee kwartalen van 2013 relatief laag. De vergelijking met het tweede kwartaal van 2012 is evenmin zinvol, omdat betrekkelijk veel huishoudens toen anticipeerden op een verhoging van de overdrachtsbelasting per 1 juli 2012 en hun aankoop naar voren haalden. Uiteindelijk is deze verhoging niet doorgegaan. De vergelijkingen met het tweede kwartaal van 2010 (+6,8%) en 2011 (+15,4%) laten net als de kortetermijnontwikkeling zien dat het herstel doorzet. 

Figuur 4: Eigendomsoverdrachten in de lift
Figuur 4: Eigendomsoverdrachten in de liftBron: Kadaster, bewerking Rabobank

De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) zag het aantal door haar leden bemiddelde koopovereenkomsten in het tweede kwartaal toenemen (Van Dalen, 2014a). Het aantal NVM-koopovereenkomsten geeft een actuele marktontwikkeling weer over ongeveer 75% van de markt (gemiddeld twee maanden eerder dan bij het Kadaster). Met 29.216 koopovereenkomsten was dit het beste kwartaal sinds 2008. Seizoensgecorrigeerd gaat het om 6,9% meer verkochte woningen dan in het voorgaande kwartaal, waarmee de stijgende trend doorzet (figuur 5). Deze toename wijst op een verdere stijging van het aantal koopregistraties bij het Kadaster in het derde kwartaal van 2014. 

Figuur 5: Forse stijging koopovereenkomsten
Figuur 5: Forse stijging koopovereenkomsten Bron: NVM, bewerking Rabobank

Nieuw aanbod door toenemend vertrouwen
Door de toename van de verkopen is er ook een verandering ontstaan in de onverkochte woningvoorraad. Hierdoor daalt (ceteris paribus[1]) het aanbod van bestaande koopwoningen. Tegelijkertijd kan het herstel op de woningmarkt voor een aantal huishoudens aanleiding zijn om hun woning te koop te zetten. Dit kwartaal bleef het aanbod min of meer gelijk. Het daadwerkelijke aanbod nam iets toe, maar seizoensgecorrigeerd daalde dit licht (figuur 6). In het tweede kwartaal is het aanbod namelijk doorgaans iets groter dan in de eerste maanden van het jaar. Maar een stabilisatie van het aanbod —terwijl het aantal verkopen toeneemt— laat zien dat er nieuw aanbod is door meer vertrouwen in de woningmarkt.

Langzaam maar zeker kantelt de markt van een zeer ruime kopersmarkt naar een iets betere marktsituatie voor de verkopers. De krapte-indicator van de NVM deelt het totale beschikbare koopaanbod door het aantal transacties. Deze indicator daalde dit kwartaal verder naar 16. Dit is aanmerkelijk lager dan de waarde van 29,5 van begin 2013 (figuur 7). Een toename van het aantal verkopen zal deze indicator op termijn verder laten dalen. Voorlopig hebben we echter nog wel te maken met een kopersmarkt. Voor de crisis was de waarde van de indicator gemiddeld 6 tot 7 (NVM, 2014).

Figuur 6: Aanbod stabiliseert op lager niveau
Figuur 6: Aanbod stabiliseert op lager niveauBron: Huizenzoeker.nl, bewerking Rabobank
Figuur 7: Krapte-indicator NVM
Figuur 7: Krapte-indicator NVMBron: NVM

Vraag en aanbod komen steeds meer naar elkaar toe
De gemiddelde verkooptijd daalde afgelopen kwartaal naar 135 dagen, een aanzienlijke verbetering gezien de 160 dagen die woningen in het vorige kwartaal gemiddeld te koop stonden (figuur 8). In deze verkooptijd zien we wel een tweedeling. Recent aangeboden woningen —doorgaans scherp geprijsd— verkochten afgelopen kwartaal relatief snel, maar het oude aanbod stond betrekkelijk lang te koop. Dezelfde ontwikkeling zien we ook bij een andere maatstaf, de looptijd van het aanbod. Deze daalde voor het eerst in drie jaar, van 439 naar 402 dagen.[2] Figuur 9 laat zien dat er relatief veel nieuwe woningen zijn bijgekomen die binnen een kwartaal van eigenaar wisselen, maar dat het aandeel van woningen die langer dan drie jaar te koop staan tegelijkertijd is gestegen naar 17% van het totale aanbod. Deze huizen zijn waarschijnlijk te hoog geprijsd. Dat huishoudens vasthouden aan te hoge vraagprijzen heeft verschillende oorzaken. Wellicht de belangrijkste is het niet nemen van verlies vanuit verliesaversie (Van Dijkhuizen, 2013). Hierbij gaat het onder andere om huishoudens die wel in staat zijn om een restschuld mee te financieren in hun nieuwe hypotheek en/of spaargeld in kunnen zetten om te kunnen verhuizen. Maar er zijn ook huishoudens die daartoe geen mogelijkheid hebben. Deze groep moet daarom vasthouden aan een relatief hoge vraagprijs.

Figuur 8: Daling gemiddelde verkooptijd
Figuur 8: Daling gemiddelde verkooptijdBron: NVM
Figuur 9: Looptijd van het aanbod neemt iets af
Figuur 9: Looptijd van het aanbod neemt iets afBron: NVM

Verklaring toename verkopen
In ons vorige Kwartaalbericht Woningmarkt schreven wij dat de verbeterde betaalbaarheid, de lage hypotheekrente, het toegenomen vertrouwen en de huurstijgingen de onderliggende factoren zijn voor het herstel op de koopmarkt. Op basis van een enquête onder NVM-leden kunnen we inzicht geven in het belang van deze factoren voor het aantrekken van de woningmarkt (figuur 10). Stijgend consumentenvertrouwen (32%) en de dalende hypotheekrente (28%) zijn de belangrijkste factoren die het herstel volgens makelaars ondersteunen. De lage woningprijzen en de lage hypotheekrente dragen verder bij aan de relatief goede financierbaarheid van de koopwoningen, evenals belastingvrije schenkingen van families (Hofs, 2014). 

Figuur 10: Factoren voor het kopen van een woning
Figuur 10: factoren voor het kopen van een woningBron: NVM

De snelheid van de toename van het aantal verkopen hangt onder meer sterk samen met de mate waarin de uitgestelde verhuizingen loskomen van mensen die dat eigenlijk wel wilden. Deze latente vraag heeft zich gedurende de crisisperiode opgebouwd (Ministerie van BKZ, 2013). Huishoudens stelden een woningaankoop uit aangezien de prijzen daalden, zij onzeker waren over hun financiële situatie en een afwachtende houding aannamen door de voortdurende discussie over de woningmarkthervormingen. Onderzoek van Boumeester (2013) heeft uitgewezen dat de potentiële vraag naar koopwoningen (zowel nieuwe als bestaande bouw) in de crisis niet is afgenomen (de P-staven in figuur 11). Doordat de jaarlijks gerealiseerde verhuizingen naar een koopwoning in de afgelopen jaren aanzienlijk daalden (de G-staven in figuur 11), is een stuwmeer van verhuisplannen ontstaan.

Het stijgende aantal woningverkopen sinds medio 2013 geeft de indruk dat huishoudens die hun verhuisplannen uitstelden, nu voldoende vertrouwen hebben om actief te worden op de koopwoningmarkt. Het vertrouwen in de woningmarkt —gemeten door de Eigen Huis Marktindicator van de Vereniging Eigen Huis— is sinds januari 2013 achttien maanden aaneengesloten gestegen, naar de waarde van 93 in juni 2014. Dit is het hoogste punt sinds 2006 en ruim boven het langjarige gemiddelde van 78 (figuur 12). Het consumentenvertrouwen is nu hersteld, maar vooralsnog remmen andere factoren de ontwikkeling van het aantal transacties.

Figuur 11: Potentiële en gerealiseerde vraag
Figuur 11: Potentiële en gerealiseerde vraagBron: Boumeester (2013)
Figuur 12: Vertrouwen duidt op toename verkopen
Figuur 12: Vertrouwen duidt op toename verkopenBron: VEH, CBS, Bewerking Rabobank

Beperking voor versnelling toename verkopen
De omvangrijke groep huishoudens met een hypotheekschuld hoger dan de woningwaarde vormt een remmende factor voor de toename van het aantal woningverkopen. Van de 850 duizend verhuisgeneigden[3] zijn er 260 duizend huishoudens met een potentiële restschuld. Huishoudens mogen een restschuld bij verkoop meefinancieren in de hypotheeklening van de volgende woning, maar daar zijn wel grenzen aan. Onder normale omstandigheden mag een hypotheek niet hoger zijn dan 104% van de waarde van de woning. In het geval van een restschuld mogen banken hiervoor maatwerk aanbieden, waardoor een hoger percentage mogelijk is. Daarbij moet wel worden getoetst of de maandlasten (inclusief de financiering van de restschuld) verantwoord zijn in relatie tot het inkomen.

In het themabericht Herstelvermogen van huishoudens die onder water staan laten wij zien dat vooral relatief jonge huishoudens die deze eeuw hun woning kochten te maken hebben met onderwaarde. Juist zij zijn toe aan een volgende stap in hun wooncarrière, maar de onderwaarde beperkt hun mobiliteit. Positief is echter dat de onderwaardeproblematiek geleidelijk aan minder groot zal worden (figuur 13). Als de prijzen in 2014 met 1% en volgend jaar met 2% stijgen, dan komen er in 2014 19 duizend en in 2015 30 duizend verhuisgeneigde huishoudens boven water. Uit onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving (De Groot, 2008) blijkt dat uiteindelijk 33% van degenen met een verhuisplan binnen twee jaar ook daadwerkelijk verhuisd. Dat zou betekenen dat gedurende 2014 ruim 6 duizend en in 2015 bijna 10 duizend woningen verkocht worden van huishoudens die begin dit jaar nog onder water stonden.

Figuur 13: Scenario’s afbouw onderwaarde
Figuur 13: Scenario’s afbouw onderwaardeBron: Rabobank

Conclusies en verwachtingen transacties
Wij menen dat de positieve factoren een sterker effect hebben op het transactieherstel dan de onderwaardeproblematiek. Dit komt doordat de latente vraag van mensen zonder of met een kleine onderwaarde mede door het hoge vertrouwen en de dalende hypotheekrente sterk loskomt. Daarom verwachten wij voor de rest van dit jaar een verdere stijging van het aantal woningverkopen, dat tussen de 135 en 145 duizend zal uitkomen. Dit is een forse verbetering van de 110.094 verkopen in 2013. Hiermee zal 2014 voor wat betreft het aantal woningverkopen het beste jaar zijn sinds 2008.

In 2015 zal het huishoudinkomen verder toenemen (zie hoofdstuk 1). Ook voorzien wij voor dat jaar een voorzichtige stijging van de werkgelegenheid. Daarnaast valt het te verwachten dat ook het vertrouwen op de woningmarkt verder toeneemt, gezien de lichte prijsstijgingen in de afgelopen kwartalen. Verder stijgt de laatste maanden het aantal verkochte nieuwbouwwoningen. De Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (Neprom) verwacht dat het aantal verkochte nieuwbouwwoningen dit jaar uitkomt op ruim twintigduizend, een toename van 6.500 ten opzichte van 2013. Deze verkopen generen in 2015 naar verwachting minimaal vijfduizend woningverkopen in de bestaande koopwoningvoorraad.[4] Tot slot zal de positieve prijsontwikkeling de onderwaterproblematiek in 2015 iets beperken, waarmee de doorstroming geleidelijk beter op gang zal komen. Hierdoor verwachten wij een verdere toename van het aantal woningverkopen in 2015 naar 140 tot 160 duizend.

2.2 Prijzen

Prijzen herstellen langzaam maar zeker
De huizenprijzen van alle woningtypen zijn in het tweede kwartaal van 2014 gestegen ten opzichte van het eerste kwartaal (0,7%). De prijs van de tussenwoning nam slechts 0,3% toe, terwijl de prijsstijging van appartementen met 0,9% het sterkst was. Hiermee zet het prijsherstel langzaam maar zeker door. Over de laatste zes maanden zijn de prijzen weer voorzichtig aan het stijgen (+1,2%). Ook de vergelijking met hetzelfde kwartaal van vorig jaar laat een stijging zien (+1,3%, figuur 14). Het nominale prijsniveau is nu gelijk aan dat van 2003, en in reële termen is de prijsindex terug op het niveau van 1999 (figuur 15). 

De stijging van het aantal verkopen ondersteunde deze prijsstabilisatie. Ook de dalende hypotheekrente draagt hieraan bij (zie hoofdstuk 3). Daar staat tegenover dat de kredietbeperkende maatregelen zoals de aangescherpte Nibud-normen, de terugkeer van de annuïteitenhypotheek als standaard en de lagere maximale hypotheek een forse prijsstijging beperken. 

Figuur 14: Prijsontwikkeling
Figuur 14: PrijsontwikkelingBron: CBS
Figuur 15: Nominale en reële prijsontwikkeling
Figuur 15: Nominale en reële prijsontwikkelingBron: CBS, bewerking Rabobank

Verwachtingen huizenprijzen
De prijsbodem is vorig jaar (juni 2013) bereikt en inmiddels zijn de prijzen voorzichtig aan het stijgen. Door de ruime markt met behoorlijk lange verkooptijden (zie figuren 7 en 8) zal de prijstoename ook in de komende periode beperkt blijven. Wij verwachten dat de gemiddelde prijsindex in 2014 tussen de ½ en 1½% zal toenemen ten opzichte van 2013.

Voor 2015 verwachten wij een verdere groei van de economie, de werkgelegenheid en het reëel beschikbare inkomen per huishouden. Bovendien verwachten we geen sterke stijging van de hypotheekrente. In combinatie met de verwachte stijging van de verkopen zal ook de prijsindex door het jaar heen toenemen. Daardoor voorzien we voor 2015 een huizenprijsstijging van 1 tot 3%. 

Auteur
Pieter van Dalen

Hoofdstuk 3: Hypotheekontwikkelingen

De hypotheekschuld is in 2013 gedaald en zal in 2014 niet of nauwelijks stijgen, ondanks een toename van de nieuwe verstrekkingen. De hypotheekrentes zijn sinds medio 2011 fors gedaald. De tarieven met een rentevaste periode tot en met tien jaar zijn zelfs historisch laag en wij verwachten dit jaar geen sterke stijging. Een dalende rente is niet alleen gunstig voor starters en doorstromers op de woningmarkt, maar ook voor woningbezitters bij wie de rentevaste periode binnenkort afloopt.

3.1 Stijging nieuwe verstrekkingen

Met het aantrekken van de woningtransacties stijgt ook de hypotheekverstrekking weer. In het tweede kwartaal van 2014 is er voor een bedrag van € 8 miljard aan nieuwe hypotheken verstrekt. Dit is hoger dan het tweede kwartaal van 2013 (€ 5,1 miljard), maar lager dan het gemiddelde van het tweede kwartaal in de jaren 2009-2012. Dat is opmerkelijk, gezien de stijging van het aantal woningverkopen. Het aantal woningverkopen was in het afgelopen kwartaal met 34.074 transacties ruim 11% hoger dan gemiddeld in het tweede kwartaal van de jaren 2009, 2010 en 2011 (circa 30.500 transacties) en vergelijkbaar met het tweede kwartaal van 2012 (34.628). De waarde van de nieuwe hypotheekverstrekkingen blijft achter bij de transactieaantallen omdat de gemiddelde koopsom is gedaald (met ruim 9% sinds de periode 2009-2011) en kopers bovendien een steeds groter deel van de aanschafkosten met eigen vermogen –of familievermogen- betalen (Hofs, 2014). 

Figuur 16: Verstrekkingen 2008-2014
Figuur 16: Verstrekkingen 2008-2014Bron: Kadaster

Met een totaalbedrag aan nieuwe hypotheekverstrekkingen van € 18 miljard in de eerste helft van 2014 zou op basis van historische ontwikkelingen een stijging van de totale hypotheekschuld met € 4 tot 9 miljard te verwachten zijn. De totale hypotheekschuld is sinds eind 2012 echter alleen maar gedaald. Eind 2012 bedroeg de totale hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens nog € 653 miljard; aan het eind van het eerste kwartaal van 2014 is dit gedaald tot € 630 miljard (figuur 17), een daling van 23 miljard (3,5%).

Figuur 17: Bruto omvang bestaande hypotheken
Figuur 17: Bruto omvang bestaande hypotheken Bron: DNB

Voor het tweede kwartaal van 2014 zijn nog geen DNB-cijfers beschikbaar voor de totale hypotheekschuld; wel zijn er gegevens van de totale omvang van door banken verstrekte hypotheken. Op basis van deze gegevens lijkt de hypotheekschuld in het tweede kwartaal te stabiliseren, ondanks de stijging van de nieuwe hypotheekverstrekkingen. Dit zijn brutobedragen, waarbij geen rekening is gehouden met aan de hypotheek gekoppelde spaar- of verzekeringsproducten. Begin 2012 schatte De Nederlandsche Bank (DNB) dit opgebouwde vermogen op 30–45 miljard euro, oftewel 5 tot 7% van de uitstaande hypotheekschuld (DNB, 2012). Inmiddels zal dit vermogen verder zijn aangegroeid, zodat de netto hypotheekschuld nog meer is gedaald dan de bruto hypotheekschuld.

Aanhoudend hoge extra aflossingen op hypotheken veroorzaken de daling van de hypotheekschuld. Deze extra aflossingen zijn ingegeven door de lage spaarrentes en fiscale prikkels zoals de vermogenstoets voor de ouderenzorg en de tijdelijke verhoging van de schenkingsvrijstelling (voor een uitgebreide bespreking zie ons Kwartaalbericht Woningmarkt van februari).

Daarnaast is de prijsstelling van hypotheekverstrekkers een prikkel om verder af te lossen. Steeds meer hypotheekverstrekkers werken met gestaffelde rentetarieven: hoe hoger de hypotheek ten opzichte van de woningwaarde, des te hoger het hypotheekrentetarief. Deze tariefdifferentiatie maakt het aantrekkelijk om verder af te lossen en zo in een lagere tariefklasse terecht te komen.

Zoals besproken in hoofdstuk 2 verwachten we voor 2014 een verdere toename van het aantal woningverkopen en een voorzichtige stijging van de huizenprijzen. Daardoor zal ook de omvang van nieuwe hypotheekverstrekkingen verder toenemen. Anderzijds verwachten wij dat de extra aflossingen op hypotheken in 2014 relatief hoog zullen blijven. Per saldo zal de totale uitstaande hypotheekschuld in 2014 niet of nauwelijks stijgen.

3.2 NHG-grens terug op oorspronkelijke niveau

In september 2009 is de kostengrens voor een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) verhoogd van € 265.000 naar € 350.000. Door deze verhoging is in de daaropvolgende jaren een zeer groot deel van de nieuwe hypotheken met een NHG-garantie verstrekt. Met ingang van 1 juli 2012 is het plafond stapsgewijs verlaagd en sinds 1 juli 2014 ligt het weer op het oorspronkelijke niveau van € 265.000.

De komende jaren wordt het plafond nog verder verlaagd: op 1 juli 2015 naar € 245.000, op 1 juli 2016 naar € 225.000 om vervolgens de gemiddelde woningprijs te volgen (figuur 18). Hierdoor keert de NHG terug naar haar kerntaak: eigenwoningbezit mogelijk maken voor lagere inkomens. De gevolgen van de verlaging van de kostengrens bespreken we uitgebreid in ons themabericht Gevolgen verandering NHG in kaart.

Figuur 18: NHG-grens en gemiddelde koopsom
Figuur 18: NHG-grens en gemiddelde koopsomBron: NHG, Kadaster

3.3 Hypotheektarieven dalen verder

De hypotheekrentetarieven zijn sinds medio 2011 gedaald, vooral bij rentevaste periodes tot en met tien jaar (figuur 19). In juni 2014 bedroeg het gemiddelde tarief voor nieuwe verstrekkingen 3,1% bij een rentevaste periode van één tot vijf jaar en 3,8% voor een rentevaste periode van vijf tot tien jaar (DNB). Een jaar eerder was dit nog respectievelijk 3,6% en 4,4%. De hypotheektarieven voor rentevaste periodes tot en met tien jaar zijn nu lager dan op het eerdere laagtepunt van 2005.

Figuur 19: Hypotheektarieven nieuwe hypotheken
Figuur 19: Hypotheektarieven nieuwe hypothekenBron: DNB

De zogenaamde ‘toetsrente’ kan echter niet onder het bij wet vastgestelde minimumtarief van 5% uitkomen.[5] De toetsrente bepaalt, naast het inkomen, het maximale hypotheekbedrag indien men bij aanschaf van een woning voor een hypotheek met een rentevaste periode korter dan tien jaar kiest. Bij een rentevaste periode van tien jaar of langer wordt met de daadwerkelijke geoffreerde hypotheekrente gerekend. Dit betekent dat huishoudens die voor een korte rentevaste periode kiezen geen hoger hypotheekbedrag kunnen krijgen op basis van de gedaalde hypotheekrentetarieven. Alleen als zij kiezen voor een rentevaste periode van tenminste tien jaar kunnen zij meer lenen dankzij de gedaalde tarieven. Voor degenen die een zo hoog mogelijk bedrag willen lenen is er daarom een prikkel om te kiezen voor een rentevaste periode van tenminste tien jaar.

De kapitaalmarktrentes zijn de afgelopen maanden fors gedaald. De 10-jaars euro swaprente noteerde in juli 2014 rond de 1,4%, het laagste punt sinds de crisis. Verder blijkt uit recente emissies van gesecuritiseerde hypotheekportefeuilles (residential mortgage-backed securities – RMBS) en door hypotheken gedekte obligaties (covered bonds) door banken en verzekeraars dat de zogenaamde ‘spreads’ in de afgelopen maanden zijn afgenomen. Deze spreads kunnen worden beschouwd als een indicator voor de risicopremie die banken moeten betalen als zij kapitaalmarktfinanciering aantrekken voor hypotheekverstrekking. Een daling betekent dat de financieringscondities voor financiële instellingen zijn verbeterd.

Wij verwachten dat de kapitaalmarktrentes in 2014 slechts licht zullen stijgen, naar 1,6% over zes maanden en 2,0% over twaalf maanden voor de 10-jaars euro swaprente. Een sterke stijging van de hypotheekrente achten wij dan ook niet waarschijnlijk. Daardoor zullen de huidige gunstige financieringscondities blijven bijdragen aan het herstel op de woningmarkt.

Auteur
Leontine Treur

Voetnoten

[1] Alle andere variabelen die van invloed zijn op het aanbod blijven dan constant.

[2] Dit betreft ook woningen die niet zijn verkocht. Vandaar dat de looptijd van het aanbod aanzienlijk hoger is dan de gemiddelde verkooptijd van de woningen in dat kwartaal.

[3] Huishoudens die aangeven binnen twee jaar te willen verhuizen.

[4] In de praktijk blijkt dat circa 70% van alle nieuwbouwwoningen wordt verkocht aan een doorstromer.

[5] De toetsrente wordt in beginsel bepaald door de gemiddelde hypotheekrente met een rentevaste periode van tien jaar te berekenen voor de grootste hypotheekverstrekkers. Sinds dit jaar is daar echter een minimumgrens van 5% aan gesteld.

Literatuur

Badir, M (2014). Stijging uitzenduren goed nieuws voor Nederlandse arbeidsmarkt, Rabobank.

Boumeester, H. (2013). Consumentenvraag naar koopwoningen, inleiding tijdens de cursus De markt van koopwoningen: recente ontwikkelingen en perspectieven 2013, 27-11-2013, Doorn (TU Delft/Faculteit Bouwkunde/OTB-Onderzoek voor de gebouwde omgeving).

Dalen, P. van (2014a). Nederlandse woningmarkt verbetert verder in het tweede kwartaal, Rabobank.

Dalen, P. van (2014b). Gevolgen veranderingen NHG in kaart, Rabobank.

Dijkhuizen, M. van (2013). Verliesaversie op de woningmarkt, CPB.

DNB (2012). Overzicht Financiële Stabiliteit, Voorjaar 2012, De Nederlandsche Bank.

Giesbergen, B. (2014). Herstel op de woningmarkt en consumptie woninginrichting: een vliegwieleffect, Rabobank.

Groot, C. de, Manting, D. en S. Boschman (2008). Verhuiswensen en verhuisgedrag in Nederland, PBL.

Hofs, Y. (2014). Families en subsidies achter herstel op de woningmarkt, Volkskrant.

Kadaster (2014). Vastgoedcijfers.

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (2013). Wonen in ongewone tijden.

NVM (2014). Woningmarktcijfers: 2e kwartaal 2014.

Priemus, H. (1978). Volkshuisvesting: problemen, begrippen, beleid. Alphen aan den Rijn: Samsom.

Vries, P. de (2014). Herstelvermogen van huishoudens die onder water staan, Rabobank.

Vries, P. de (2014). De gevolgen van de terugkeer van de annuïteitenhypotheek, Rabobank.

Bijlage grafieken

Kadaster/CBS prijsindex bestaande koopwoningen
Kadaster/CBS prijsindex bestaande koopwoningenBron: CBS
Verschillende prijsdefinities
Verschillende prijsdefinitiesBron: CBS, Calcasa, NVM, Kadaster
Swaprente
SwaprenteBron: Reuters EcoWin
Kapitaalmarkt: verschillende landen
Kapitaalmarkt: verschillende landenBron: Reuters EcoWin
Spaar- en hypotheekrentes
Spaar- en hypotheekrentesBron: ECB
Hypotheekrente nieuwe contracten naar looptijd
Hypotheekrente nieuwe contracten naar looptijdBron: DNB
Volume bestaande hypotheken naar instelling
Volume bestaande hypotheken naar instellingBron: DNB
Volume nieuwe hypotheken naar rentevaste periode
Volume nieuwe hypotheken naar rentevaste periodeBron: DNB
Nederlandse werkloosheid
Nederlandse werkloosheidBron: CBS
Internationale werkloosheid
Internationale werkloosheidBron: Eurostat
Internationale vergelijking prijsontwikkeling
Internationale vergelijking prijsontwikkelingBron: Reuters EcoWin
Economische verwachtingen
Economische verwachtingenBron: CBS en Rabobank

Kerngegevens

Colofon

Het Kwartaalbericht Woningmarkt is een uitgave van het Directoraat Kennis en Economisch Onderzoek (KEO) van Rabobank Nederland. De in deze publicatie gepresenteerde visie is gebaseerd op gegevens uit door ons betrouwbaar geachte bronnen. Deze omvatten onder andere Reuters EcoWin, Kadaster, NVM, DNB, CPB en CBS.

Deze gegevens zijn op zorgvuldige wijze in onze analyses verwerkt. Rabobank Nederland aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor het geval dat de in deze publicatie neergelegde gegevens of prognoses onjuistheden bevatten. Het betreft algemene informatie die aan veranderingen onderhevig is.

Aan de verstrekte informatie kunnen geen rechten worden ontleend. Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Rabobank en alle andere aanbieders van informatie uit deze brochure en op de websites waarnaar deze verwijst, aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor de inhoud hiervan of voor informatie die op of via de sites wordt verstrekt.

Gehele of gedeeltelijke overname is uitsluitend toegestaan met bronvermelding. De afnemer van de informatie is verantwoordelijk voor de keuze en elk gebruik van de informatie. De afnemer is verplicht aanwijzingen van de Rabobank omtrent het gebruik van de informatie op te volgen. Nederlands recht is van toepassing.

Kennis en Economisch Onderzoek is op internet te vinden via: www.rabobank.com/economie

Voor overige informatie kunt u bellen met het secretariaat van KEO op tel. 030 – 2162666, of mailen naar ‘economie@rn.rabobank.nl’.

Tekstbijdragen:
Pieter van Dalen, Theo Smid, Leontine Treur en Paul de Vries

Redactie:
Enrico Versteegh

Eindredactie:
Tim Legierse, hoofd Nationaal Macro-Economisch Onderzoek, Directoraat Kennis en Economisch Onderzoek

Graphics:
Pieter van Dalen/Reinier Meijer/Selma Heijnekamp

Productiecoördinatie:
Christel Frentz

© 2014 - Coöperatieve Centrale Raiffeisen-Boerenleenbank B.A., Nederland

Delen:
Auteur(s)

naar boven