RaboResearch - Economisch Onderzoek

Kwartaalbericht Woningmarkt september 2013

Kwartaalbericht Woningmarkt

Delen:
Deze publicatie is verouderd, Bekijk de recentste uitgave.

Experts houden meer en meer rekening met een stabilisatie van de woning­markt. De Rabobank concludeerde al in februari dat marktherstel op de middel­lange termijn realistisch is, maar dat daarvoor eerst het vertrouwen moet verbeteren. Deze indicator is de afgelopen maanden iets verbeterd. Ook het aantal koop­overeenkomsten is toegenomen. Tegelijkertijd zien we een risico­verschuiving op de woningmarkt van beleidsonzekerheid naar economische onzekerheid. 

U kunt deze publicatie hier als pdf-bestand downloaden.  Een uitgebreide versie van dit Kwartaalbericht Woningmarkt vindt u op de Engelse website.

Een kwartaal met twee gezichten

Het tweede kwartaal van 2013 was volgens onze/de verwachting een slecht kwartaal voor de Neder­landse woningmarkt. Nog steeds hebben we te maken met negatieve effecten van de gewijzigde fiscale regelgeving. Vergeleken met het eerste half­jaar van 2012 ligt het aantal verkopen nu 22,8% lager. Ook daalde de woning­prijs verder. De prijzen van bestaande koopwoningen (PBK-index) daalden met 2% ten opzichte van het vorige kwartaal en met 8,5% in vergelijking met het tweede kwartaal van 2012. Sinds het begin van de finan­ciële crisis zijn de woningprijzen in reële termen met 30% gedaald.

Er zijn signalen dat de markt herstellende is. Zo is sinds 2008 de betaalbaarheid van woningen verbeterd door de stevige prijsdaling, ondanks de nieuwe fiscale regels per 1 januari 2013 en de aanscherping van de verstrekkingsnormen. Ook de doorgaande daling van de nieuwbouw geeft druk op de prijs. Bovendien nam het consumentenvertrouwen op de woningmarkt (EHM) het afgelopen halfjaar iedere maand toe. Wel beweegt het nog steeds ver onder het langjarige gemid­delde, waardoor nog niet echt sprake is van een structureel vertrouwensherstel. De bovengemiddelde groei van koopovereenkomsten door NVM-makelaars in het tweede kwartaal vormt een vierde signaal dat lijkt te wijzen op een omslag naar een markt met stabiele verkopen. Normaal gesproken worden in het tweede kwartaal 13% meer koopovereenkomsten getekend dan in het eerste kwartaal. In het tweede kwartaal van 2013 bedroeg die groei 20%.

Economische situatie kan herstel belemmeren

De voortkwakkelende economie vormt een bedreiging voor het herstel van de woningmarkt. Vooral de oplopende werkloosheid en de daling van het gemid­delde beschikbare inkomen zijn zorgwekkend. Wij verwachten dat de afnemende daling van het aantal transacties in het derde of vierde kwartaal van dit jaar overgaat in een periode van stabiele verkoopaantallen. De initiatieven vanuit de politiek om de woning­markt een extra zetje te geven door bijvoorbeeld hypo­theekschuld af te lossen met opgebouwde vermogens in levensverzekeringen, zullen een zeer bescheiden positief effect hebben op het marktherstel. 

Actuele prijsontwikkeling

Zoals verwacht was het tweede kwartaal op de koopwoningmarkt een slecht kwartaal. De prijzen van bestaande koopwoningen (PBK-index) daalden met 2% ten opzichte van een kwartaal eerder. In vergelijking met hetzelfde kwartaal in 2012 bedraagt de prijsdaling zelfs 8,5%. Sinds het begin van de financiële crisis zijn de wo­ning­prijzen in nominale termen met 20% gedaald (figuur 1). 

Figuur 1: Prijsverloop

Figuur 1: Prijsverloop
Bron: CBS

Prijzen zijn flink gedaald

Zowel in het eerste (-2,3%) als in het tweede kwartaal (-2,0%) zijn de woningprijzen ge­daald ten opzichte van het kwartaal ervoor. Die stevige dalingen zijn het gevolg van de aange­paste fiscale regelgeving per 1 januari 2013. Om voor hypotheekrenteaftrek in aan­merking te komen, moeten nieuwe hypo­theken mini­maal annuïtair en binnen dertig jaar worden afgelost. Verder zijn op basis van het Nibud-normen de hypotheek­normen naar beneden bijgesteld vanwege de koopkrachtdaling van huis­houdens. Hierdoor kunnen huishoudens minder lenen tegen dezelfde hypotheek­lasten dan voor 1 januari van dit jaar. De verwachting was daarom dat de prijzen in het eerste halfjaar van 2013 verder zouden dalen. We vermoedden dat de maatregel door consumenten al deels was ingeprijsd. Immers, sinds de crisis daalt de prijs niet alleen door de verslechterde economische situatie, maar ook door de voort­durende discussie over de hervormingen van de hypotheekrenteaftrek. 

Figuur 2: Prijsvergelijkingen
Figuur 2: PrijsvergelijkingenBron: CBS/Kadaster/NVM/Calcasa
Figuur 3: Prijsmutaties
Figuur 3: PrijsmutatiesBron: CBS

In ons Kwartaalbericht van februari 2013 concludeerden wij dat de feitelijke woning­prijs, gegeven de regels op de woningmarkt, vermoedelijk onder het langetermijnevenwicht ligt en dat deze dus op termijn kan stijgen. De recente ECB-publicatie bevestigt dat vermoeden [1]. Ook Klaas Knot stelde dat de grootste prijsdalingen achter ons liggen en dat de markt op zoek is naar een nieuw, lager evenwicht [2].

… maar voorlopende indicatoren suggereren afnemende prijsdaling

De gemiddelde prijs en de woningprijsindex, zoals die door het CBS en het Ka­das­ter worden gepubliceerd, geven de ontwikkeling op het moment van eigen­domsoverdracht van de woning weer. Dat is gemiddeld twee tot drie maanden nadat de koper en verkoper tot overeenstemming komen en bij de makelaar een koopovereenkomst tekenen. Makelaarsvereniging NVM publiceert statistieken op het moment van tekenen van de koopovereenkomst. Deze statistieken zijn daar­mee een redelijk betrouwbare indicatie voor het aantal overdrachten in het daar­op­volgende kwartaal.

Figuur 4 toont de prijsontwikkeling zoals de NVM die waarneemt. Daaruit blijkt dat de gemiddelde woningprijs tot en met het tweede kwartaal daalde met 0,3% naar € 205.000, maar dat drie van de vijf woningtypen een prijsstijging laten zien. Het gaat om de appartementen (0,6%), twee-onder-een-kapwoningen (0,8%) en vrijstaande woningen (1,7%). Juist de voorzichtige prijsstijgingen van de duurste woningtypen kan duiden op een marktherstel omdat deze woning­typen sneller en heftiger reageren op woningmarktontwikkelingen. 

Figuur 4: Prijs vrijstaande woningen stijgt
Figuur 4: Prijs vrijstaande woningen stijgtBron: NVM
Figuur 5: Vraagprijs is sinds de crisis aanzienlijk gedaald
Figuur 5: Vraagprijs is sinds de crisis aanzienlijk gedaaldBron: CBS/Rabobank

Voetnoten

[1] ECB, (mei 2013), Financial stability review. Artikel op http://www.ecb.europa.eu/press/pr/date/2013/html/pr130529_1.en.html

[2] DNB, (maart 2013), Jaarverslag DNB. Artikel op www.dnb.nl/binaries/DNB_Jaarverslag_2012_tcm46-286661.pdf

Ontwikkeling marktomvang

Volgens het Kadaster zijn in het tweede kwartaal van 2013 aanzienlijk minder bestaande woningen verkocht (22.111) dan in het tweede kwartaal van vorig jaar (34.628). In vergelijking met een kwartaal eerder (23.090) is de daling minder groot, namelijk 4,2%. 

Nog nooit zo weinig verkocht…

Het topjaar voor de woningmarkt was 2006, met bijna 210.000 transacties van bestaande koopwoningen. Dat jaar werd het vorige record uit 1999 (204.500) verbroken. Het was toen ‘normaal’ dat meer dan 50.000 woningen per kwartaal werden verkocht. Na 2006 stagneerde de instroom van nieuwe kopers, onder andere vanwege afnemende betaalbaarheid (zie pagina 9). Sindsdien is het aantal transacties bijna gehalveerd; over de laatste twaalf maanden is het aantal verkopen gedaald naar 103.800 (figuur 6). Voor het tweede kwartaal van 2013 hadden wij om twee redenen een verdere krimp verwacht. Ten eerste was het vierde kwartaal van 2012 uitzonderlijk goed doordat huishoudens die toch al verhuisplannen hadden, anticipeerden op de nieuwe fiscale regelgeving per 1 januari 2013. Ten tweede zorgt de nieuwe fiscale regelgeving voor minder leen­capaciteit voor starters. Sinds het Kadaster de transactieaantallen publiceert (1995), zijn in een kwartaal nog nooit zo weinig woningen verkocht als nu (22.111). 

…maar er zijn meer verkoopovereenkomsten afgesloten

Het aantal transacties dat het Kadaster registreert, geeft weliswaar een volledig beeld van de marktomvang, maar loopt twee tot drie maanden achter op het marktmoment waarop koper en verkoper tot een koopovereenkomst komen. De NVM constateerde dat in het tweede kwartaal 20.625 woningen zijn verkocht, 19,8% meer dan in het eerste kwartaal. Normaal gesproken bedraagt die groei 13,1%. 

Figuur 6: Transacties, jaar- en kwartaalbasis
Figuur 6: Transacties, jaar- en kwartaalbasisBron: CBS/Kadaster
Figuur 7: Aanbod stabiliseert
Figuur 7: Aanbod stabiliseertBron: Huizenzoeker.nl

Tegelijkertijd ziet ook Hypotheken Data Netwerk (HDN) dat in juni en juli meer hypotheekaanvragen via de intermediairs naar de aanbieders van hypotheken zijn verzonden dan in dezelfde maanden in 2012. Het gaat om een stijging van 15% naar ruim 24.000 aanvragen in juni en juli samen.

Aantal betalingsachterstanden neemt toe, maar blijft op een laag niveau

Het Bureau Krediet Registratie (BKR) registreert het aantal hypotheken met be­ta­ling­sachterstanden van 120 dagen of meer. In totaal kampen op dit moment 81.888 huiseigenaren met een betalingsprobleem. Het gaat om 1,6% van de huis­eigenaren in Nederland [3]. Dit is in vergelijking met andere landen zeer laag (figuur 8). Bovendien is niet de economische tegenwind, maar zijn echt­schei­dingen de voornaamste oorzaak van betalingsachterstanden. Wel is het aantal huiseigenaren met een achterstand sinds het uitbreken van de crisis aanzien­lijk gestegen. De stijging is vooral het gevolg van de toegenomen werkloosheid. In september 2008 bedroeg deze nog 3,1% (internationale definitie), in juli 2013 maar liefst 7%.

Betalingsachterstanden leiden lang niet altijd tot veilingverkopen. De afgelopen periode zoeken geldverstrekkende instellingen (hypotheeknemers) samen met de hypotheekgevers naar oplossingen om een gedwongen verkoop te voor­komen. Dit is in de meeste gevallen voor beide partijen beter en zien wij terug in de daling van de veilingverkopen sinds 2012 (figuur 9).

Figuur 8: Betalingsachterstanden
Figuur 8: BetalingsachterstandenBron: Moody’s
Figuur 9: Veilingverkopen
Figuur 9: VeilingverkopenBron: Kadaster/bewerking Rabobank

Voetnoten

[3]BKR (2013), Persbericht BKR hypotheekbarometer, Artikel op https://www.bkr.nl/Documents/Persberichten/BKR_Hypotheekbarometer_april_2013.pdf

Toekomstige ontwikkelingen

Voor de toekomstige ontwikkelingen op de woningmarkt is het van belang om te reali­seren dat herstel begint met een stabilisatie en daarna een toename van de transactieaantallen. Pas als de transactieaantallen aantrekken, kan de prijs sta­bi­li­seren. Wij houden rekening met stabili­satie van het aantal verkopen bin­nen een half jaar. De economische recessie kan dit echter be­lem­meren. 

Vertrouwen krabbelt op…

Ondanks het slechte tweede kwartaal van dit jaar geven verschillende organisaties aan dat het ver­trou­wen voorzichtig terugkeert op de woning­markt. Het consumentenvertrouwen op de wo­ning­markt –gemeten door de Eigen Huis Markt­indicator (EHM) van de Vereniging Eigen Huis (VEH)– is het afgelopen halfjaar toegeno­men van 52% in januari naar 69% in juli, maar bevindt zich nog onder het langjarige gemiddel­de (78%) en onder de waardevrije 100% zodat nog geen sprake is van een vertrou­wens­herstel (figuur 10). Het toene­mende vertrouwen is wel een eerste signaal voor een kentering op de koop­woning­markt.

Figuur 10: Vertrouwensindicatoren

Figuur 10: Vertrouwensindicatoren

Bron: VEH, CBS

… en de verhuiswens neemt toe…

Het verlies van vertrouwen in de afgelopen jaren zorgde ervoor dat woonconsu­menten de aankoop van een woning uitstelden in anticipatie op een verdere prijs­daling (Van Dijk, 2013) [4]. Dit zien we ook terug in het WoON2012 waaruit blijkt dat in de afgelopen twee jaar minder huishoudens zijn verhuisd, maar meer huis­houdens dan ooit willen verhuizen [5]. De grootste toename betreft de groep die tussen één of twee jaar denkt te verhuizen (+18% ten opzichte van 2009). Het aantal huishoudens dat binnen een halfjaar tot een jaar wil zijn ver­huisd, nam toe met 13%. Hierdoor is het aantal potentiële kopers fors toegenomen.

… en de betaalbaarheid verbetert…

Ook de toegenomen betaalbaarheid [6] van woningen ondersteunt ons vermoeden dat het prijsniveau op middellange termijn herstelt (figuur 11). Sinds 2008 is de gemiddelde reële woningprijs met 30% en het reële inkomen per huishouden met 6,6% gedaald. Per saldo is hierdoor de betaalbaarheid verbeterd sinds 2008. Ook de daling van de rente heeft daaraan bijgedragen. Door de fiscale her­vor­ming per 1 januari zijn de financieringslasten echter toegenomen. De meeste kopers kiezen niet meer voor spaar- of aflossingsvrije hypotheken (met lagere maandlasten dan de annuï­teiten­hypotheek) omdat men dan geen recht meer heeft op hypotheek­renteaftrek. De hogere maandlasten van de annuï­teiten­hypotheek zorgen ervoor dat de woningprijs zich vanaf dit jaar op een structureel lager niveau zal gaan ontwikkelen. Onze inschatting is echter dat deze belastinghervorming al in de gedaalde prijs is verwerkt omdat huishoudens rekening hielden met deze maatregel. Er lijkt daarom niet zozeer sprake te zijn van een financieringsprobleem, maar meer van een vertrouwensprobleem. 

…met een stabilisering van het aantal verkopen als mogelijk gevolg

Dat het aantal verkopen stabiliseert, lijkt werkelijkheid te gaan worden. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) geeft aan dat het aantal koop­overeenkomsten in het tweede kwartaal is toegenomen naar ongeveer 27.900 [7] Daarmee liggen de aantallen 20% hoger dan in het eerste kwartaal van 2013, terwijl op basis van seizoenspatronen een toename van 13% werd verwacht. Dit is een eerste signaal voor een kentering van de markt. Wij verwachten dan ook dat de jarenlange daling van het aantal transacties in het derde of vierde kwar­taal van dit jaar overgaat in een periode met stabiele, zij het historisch gezien lage, verkoopaantallen.

Stabilisatie is afhankelijk van de conjunctuur op de koopwoningmarkt…

In theorie doorloopt de woningmarkt een terugkerende cyclus die schematisch kan worden weergegeven (figuur 12) [8]. Hierin worden zes achtereenvolgende fases onderscheiden: kenterend, herstellend, actief, stagnerend, teruglopend en inactief. Deze cyclus is herleid uit transactiedata van de NVM en daarmee (ook) kenmerkend voor de Nederlandse koopwoningmarkt. In de afgelopen periode zat de woningmarkt in de fase ‘inactief’ met dalende verkoopaantallen en een dalen­de prijs. Na de fase ‘inactief’ komt de fase van ‘kentering’. Deze fase kenmerkt zich door een licht stijgend aantal woningverkopen en dalende woningprijzen. Als het aan­tal woningverkopen in het derde en vierde kwartaal daadwerkelijk stabili­seert, ­dan komt de Nederlandse koopwoningmarkt aan het begin van deze fase terecht. Hoe lang deze fase aanhoudt, is lastig te zeggen, en is in onze visie sterk afhankelijk van de economische omgeving. Pas in de fase ‘herstellend’ zal ook de prijs een stabiele ontwikkeling laten zien.

Figuur 11: Betaalbaarheidsindex
Figuur 11: BetaalbaarheidsindexBron: CBS/CPB/Bewerking Rabobank
Figuur 12: Conjunctuur koopwoningmarkt
Figuur 12: Conjunctuur koopwoningmarkt Bron: Jansen (1992)

… maar nog meer van de economische situatie.

Het economische herstel laat echter op zich wachten. Daar waar de Duitse en de Franse economie in het tweede kwartaal groeiden met respectievelijk 0,7% en 0,5%, kromp de Nederlandse economie met 0,2%. Behoudens één kwartaal van groei in 2012 is de Nederlandse economie al sinds half 2011 in recessie. Het tempo van de krimp nam in het afgelopen kwartaal wel af ten opzichte van de drie voorgaande kwartalen. Wij verwachten dat in het komende halfjaar een einde aan de recessie komt, maar van significant economisch herstel zal dit en volgend jaar nog geen sprake zijn. De internationale conjunctuur trekt iets aan waarvan de Nederlandse export profiteert. Daartegenover staan nog steeds dalende binnenlandse bestedingen als gevolg van dalende koopkracht en stij­gende werkloosheid. Wel veronderstellen wij dat het einde van de recessie voldoende is om de woningmarkt een duwtje te geven naar een situatie van stabiele verkoopaantallen. Het is echter nog te vroeg om te zeggen dat de woningmarkt in echt rustiger vaarwater is gekomen.

Discussie over de maximale hypotheek

In Nederland is een discussie op gang gekomen over de hoogte van de hypo­theek bij aankoop van de woning. Commissie Wijffels (27 juni 2013) presen­teerde in haar rapport Naar een dienstbaar en stabiel bankwezen een aantal aanbevelingen voor financiële stabiliteit die de huizenmarkt raken. De commissie bracht advies uit over de structuur van de Nederlandse banken. Een van de adviezen is dat hypotheken in de toekomst niet hoger mogen zijn dan 80% van de waarde van een woning. Dat zou betekenen dat een koopstarter voor de aanschaf van zijn eerste woning moet sparen om 20% van de koopsom te kunnen betalen. In de eurozone bedraagt deze zoge­heten loan-to-value gemiddeld maar 80% [10]. Op dit moment is de maximale loan-to-value (LTV) in Nederland 105% (inclusief 2% overdrachtsbelasting) en is besloten om dit percentage in stapjes van 1%-punt per jaar af te bouwen naar 100% in 2018 [9].

Ook Rabobank stelt dat de LTV langzaam verder kan worden verlaagd tot onder de 100% als de woning­markt in stabieler vaarwater komt. In onze ogen is dat de meest effectieve manier om de financiële kwetsbaarheden op zowel micro- als macroniveau te verminderen. Verder ver­wachten wij dat zowel hypotheeknemers als –gevers in de toekomst een andere risico­afweging zullen maken met betrekking tot de LTV, waardoor die vanzelf zal dalen. Dit kan echter alleen op een goede ma­nier als er ook een alternatief is in de vorm van een goed werkende private huursector [11].

Figuur 13: LTV, per leeftijdscategorie

Figuur 13: LTV, per leeftijdscategorie

Bron: CPB

De gemiddelde LTV in Nederland bedraagt 55% en 12% van alle woning­eigenaren heeft een hypotheek met een LTV van boven de 100% (figuur 13). Met andere woorden: 12% van alle eigenaren heeft een negatief huizen­vermogen [12]. Vooral jonge huishoudens die in de afgelopen tien jaar een huis kochten, heb­ben hoge LTV’s. Als de schulden en bezittingen van alle Nederlandse huishou­dens samen worden gesaldeerd, resulteert dit dus in een positief netto vermo­gen. Ondanks de dalende woningwaarde is de totale woningwaarde in Nederland nog altijd twee keer zo groot als de totale hypotheekschuld.

Pensioenen, levensverzekeringen en woningmarkt

Daarnaast is een discussie op gang gekomen over het gebruik van pensioen­geld voor het aflossen van de hypotheekschuld. Het kabinet overweegt om de econo­mie aan te jagen door het gebruik van ‘beklemde vermogens’ toe te staan en dit fiscaal aantrekkelijker te maken [13]. Indien dit plan werkelijkheid wordt, zou dit betekenen dat woningeigenaren hun levensverzekering of pensioen kunnen gebruiken om de hypotheekschuld af te lossen.

Verzekeraars hebben vervolgens gereageerd dat dit voor consumenten ongun­stig is en dat men een aanzienlijk deel aan vermogensopbouw zal verliezen. Ook zit het opgebouwde vermogen niet bij jongeren die op het hoogtepunt van de markt zijn ingestapt, maar bij ouderen met lage LTV’s.

Een gerelateerde discussie die momenteel wordt gevoerd, betreft het mogelijk investeren van pensioengeld in Nederlandse hypotheken. In maart verscheen de rapportage van de commissie Van Dijkhuizen over de vooruitgang van het plan om pensioenfondsen hypotheken te laten financieren. Op verzoek van minister Blok onderzocht commissie Van Dijkhuizen of pensioenfondsen en verzekeraars voor enkele tientallen miljarden willen beleggen in Nederlandse hypotheken met het minste risico; de NHG-hypotheken. De werkgroep Kroes werkt de voorstellen bij de uitgangspunten van het rapport van Van Dijkhuizen momenteel uit. De gesprekken worden waarschijnlijk op korte termijn afgerond.

Voetnoten

[4] Dijk, van M. (2013), Verliesaversie op de woningmarkt artikel op http://www.cpb.nl

[5].  Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (2013), Wonen in ongewone tijden.

[6] De betaalbaarheid wordt berekend op basis van de gemiddelde woningprijs (Kadaster) en het gemiddelde huishoudinkomen (CBS). Hierbij wordt uitgegaan van een annuïteiten­hypotheek van dertig jaar en een hypotheeklastenquote van 30%.

[7] Schatting NVM op basis van het aantal verkochte woningen door NVM-makelaars (20.600).

[8]Jos Janssen, 1992. Prijsvorming van bestaande koopwoningen, Nijmegen (SONO b.v.), dissertatie.

[9] In het Lenteakkoord (26 juni 2012) tussen de toenmalige regeringspartijen VVD en CDA en de oppositiepartijen D66, GroenLinks en ChristenUnie is deze afbouw opgenomen. Een uitzondering wordt gemaakt voor duurzame, energiebesparende investeringen voor zover deze leiden tot lagere woonlasten. Bij energiebesparende voorzieningen mag daarnaast conform de gedragscode hypothecaire financiering worden afgeweken van de inkomens­norm.

[10]Ministerie van Financiën (23 augustus 2013), Kabinetsvisie Nederlandse bankensector.

[11]. Piljic, D & H. Stegeman (2013), Anders wonen - Naar een werkende woningmarkt, Rabobank.

[12]. Beers, N. en M. Bijlsma, (2013), Afbouw van consumentenschuld - welke rol voor de overheid? Artikel op www.cpb.nl

[13]. FD (14 augustus 2013), ‘Kabinet wil levensverzekeringen inzetten om hypotheek af te lossen’.

Scenario's prijsmodel

Wij verwachten dat de woningprijzen binnen afzienbare tijd stabiliseren en op de lange termijn weer zullen stijgen. Wij baseren ons hierbij op onze studie ‘Over de waardering van woningen’.

Afgelopen jaren zijn er verschillende onderzoeken gedaan naar de vraag of de Nederlandse woningprijs over- of ondergewaardeerd is. Wij hebben deze vraag beantwoord met behulp van een tijdreeksanalyse. Op basis van theorie en de beschikbare empirie hebben wij een langetermijnprijsmodel geschat waarmee het niveau van de woningprijs is verklaard vanuit de reële rente, het reëel be­schikbaar arbeidsinkomen, spaargeld en de omvang van de woningvoorraad. Hoewel het lastig is om op basis dit model een exacte uit­spraak te doen over de mate van over- dan wel onderwaardering, lijkt er sprake te zijn van een onder­waardering van de Nederlandse woningprijs (figuur 14). Indien we rekening houden met beleidswijzigingen dan is de onder­waardering een stuk minder groot. Op basis van deze studie is het ons inziens gerechtvaardigd om te veron­derstellen dat stabilisatie van de woningprijzen binnen afzienbare tijd voor de hand ligt en dat woningprijzen op de lange termijn weer gematigd zullen stijgen. Ook verschillende scenario’s die we met dit model hebben doorgerekend onder­steunen dit beeld, waarbij er, gezien de economische omgeving, niet op moet worden gerekend dat prijzen krachtig zullen herstellen.

Met verschillende kortetermijnvergeljkingen hebben we gekeken of er adequate uitspraken gedaan kunnen worden voor de komende jaren. Dit blijkt, vier jaar na de omslag in 2008, echter niet mogelijk. Alle door ons geconstrueerde mo­del­len zijn te onbetrouwbaar om een adequate puntschatting te geven (figuur 15). Belangrijke oorzaken voor die onbetrouwbaarheid zijn de veranderende econo­mische omgeving sinds 2008 waardoor verbanden structureel gewijzigd zijn en niet laten van in een tijdreeks van vooral beleidswijzigingen door het Rijk en hypotheekverstrekkende instellingen.

Figuur 14: Scenario nominale huizen¬prijs-ontwikkeling
Figuur 14: Scenario nominale huizen¬prijs-ontwikkelingBron: Rabobank
Figuur 15: Puntschatting woningprijsmutatie op basis van verschillende kortetermijnmodellen
Figuur 15: Puntschatting woningprijsmutatie op basis van verschillende kortetermijnmodellenBron: Rabobank

Grafieken

Figuur 16: Verstrekte bouwvergunningen
Figuur 16: Verstrekte bouwvergunningenBron: CBS
Figuur 17: Bouwproductie
Figuur 17: BouwproductieBron: CBS
Figuur 18: Swaprente
Figuur 18: SwaprenteBron: Reuters Ecowin
Figuur 19: Kapitaalmarkt: verschillende landen
Figuur 19: Kapitaalmarkt: verschillende landenBron: Reuters Ecowin
Figuur 20: Spaar- en hypotheekrentes
Figuur 20: Spaar- en hypotheekrentesBron: ECB
Figuur 21: Hypotheekrente nieuwe contracten naar looptijd
Figuur 21: Hypotheekrente nieuwe contracten naar looptijdBron: DNB
Figuur 22: Volume bestaande hypotheken naar instelling
Figuur 22: Volume bestaande hypotheken naar instellingBron: DNB
Figuur 23: Volume nieuwe hypotheken naar looptijd
Figuur 23: Volume nieuwe hypotheken naar looptijdBron: DNB
Figuur 24: Nederlandse werkloosheid
Figuur 24: Nederlandse werkloosheidBron: CBS
Figuur 25: Internationale werkloosheid
Figuur 25: Internationale werkloosheidBron: Eurostat
Figuur 26: Internationale prijsvergelijking
Figuur 26: Internationale prijsvergelijkingBron: Reuters Ecowin
Tabel 1: Economische verwachtingen
Tabel 1: Economische verwachtingenBron: CBS en Rabobank

Kerngegevens

KerngegevensBron: Rabobank Nederland, KEO

Colofon

Het Kwartaalbericht Woningmarkt is een uitgave van het Directoraat Kennis en Economisch Onderzoek (KEO) van Rabobank Nederland. De in deze publicatie gepresenteerde visie is gebaseerd op gegevens uit door ons betrouwbaar geachte bronnen. Deze omvatten onder andere Reuters EcoWin, Kadaster, NVM, DNB, CPB en CBS.

Deze gegevens zijn op zorgvuldige wijze in onze analyses verwerkt. Rabobank Nederland aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor het geval dat de in deze publicatie neergelegde gegevens of prognoses onjuistheden bevatten. Het betreft algemene informatie die aan veranderingen onderhevig is.

Aan de verstrekte informatie kunnen geen rechten worden ontleend. Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Rabobank en alle andere aanbieders van informatie uit deze brochure en op de websites waarnaar deze verwijst, aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor de inhoud hiervan of voor informatie die op of via de sites wordt verstrekt.

Gehele of gedeeltelijke overname is uitsluitend toegestaan met bronvermelding. De afnemer van de informatie is verantwoordelijk voor de keuze en elk gebruik van de informatie. De afnemer is verplicht aanwijzingen van de Rabobank omtrent het gebruik van de informatie op te volgen. Nederlands recht is van toepassing.

Kennis en Economisch Onderzoek is ook te vinden op internet: https://economie.rabobank.com

 oor overige informatie kunt u bellen met het secretariaat van KEO op tel. 030 – 2162666, of mailen naar ‘economie@rn.rabobank.nl’.

Tekstbijdragen:
Pieter van Dalen, Frits Oevering en Paul de Vries.

Redactie:
Enrico Versteegh

Eindredactie:
Hans Stegeman, hoofd Nationaal Macro-Economisch Onderzoek, Directoraat Kennis en Economisch Onderzoek

Graphics:
Pieter van Dalen/Selma Heijnekamp

Productiecoördinatie:
Christel Frentz

© 2013 - Coöperatieve Centrale Raiffeisen-Boerenleenbank B.A., Nederland

Delen:
Auteur(s)
Paul de Vries
RaboResearch Nederland Rabobank KEO
030 21 62666
Pieter van Dalen
Rabobank KEO
030 21 2666

naar boven