RaboResearch - Economisch Onderzoek

Evenwichtskunstenaars

Column

Delen:

De huizenmarkt is op zoek naar een nieuw evenwicht. Een eufemisme om te zeggen dat woningprijzen structureel lager komen te liggen. Veel wijst erop dat we nu onder het nieuwe evenwicht zitten. Maar welke evenwichtskunstenaar brengt ons daar weer naartoe?

De koopwoningprijzen zijn sinds de tweede helft van 2008 met zo’n 20% gedaald. Gecorrigeerd voor inflatie zelfs 30%. Een forse daling, ook in historisch perspectief. De vraag die we hebben getracht te beantwoorden in onze publicatie Over de waardering van woningen is of er nu sprake is van over- of onderwaardering op de Nederlandse koopwoningmarkt. Op basis van onderliggende, zogenaamde fundamentele factoren, zoals de inkomens- en renteontwikkeling en de woningvoorraad, is de prijsontwikkeling redelijk goed te verklaren. Zo was er in 2009 grofweg sprake van ‘evenwicht’ op de woningmarkt: de werkelijke woningprijs kon in dat jaar precies worden verklaard vanuit de hier genoemde  fundamentele factoren. In de jaren ervoor was de lucht, die er wel degelijk in zat, geleidelijk er uitgelopen. En we vergeten het vaak, maar zo’n evenwichtsherstellend proces werkt ook andersom: als de onderliggende factoren verbeteren, hoeven prijzen minder te dalen bij een overwaardering.

Na 2009 is er volgens onze modelexercitie sprake van onderwaardering. Zoals het er nu naar uitziet, zal in 2013 sprake zijn van een historische onderwaardering van meer dan 20%. Met andere woorden: de woningprijzen zijn harder gedaald in die periode dan op grond van onderliggende factoren is gerechtvaardigd. Althans, volgens het model. En nu komt de uitdaging: een deel van de factoren die de woningprijzen heeft beïnvloed, zit hoogstwaarschijnlijk niet in onze vergelijking. En ook lijkt het erop dat de economische omgeving zo is veranderd, dat het evenwicht ‘zoek’ is. Aanpassing van de hypotheekrenteaftrek en beperking van de financieringsmogelijkheden hebben een structureel drukkend effect op de woningprijs. Ofwel: deze factoren leiden naar een ander evenwichtsniveau. Dit kan zo 10% schelen. Andere factoren, zoals veranderingen in de huursector, zitten ook niet in het model. Daarnaast kunnen verbanden structureel zijn gewijzigd. Zo kunnen  bijvoorbeeld veranderende wooncarrières in Nederland ertoe leiden dat een starterswoning voor velen een minder voor de hand liggende stap wordt, zoals ook betoogd in onze publicatie Anders wonen.

Het is en blijft een uitdaging om weer in de richting van het evenwicht te gaan. Sentiment speelt een zeer grote rol, waarbij recente prijsstijgingen of –dalingen zeer grote invloed hebben. Dit leidt tot het ‘door het dak gaan’ in een opgaande fase en tot het 'door de bodem gaan' in de neergaande fase. We hebben evenwichtskunstenaars nodig. En daarvoor is nu maar één geschikte kandidaat: minister Blok. Hij probeert zijn bijdrage te leveren door het evenwichtsherstellende proces niet te belasten met nieuwe onzekerheid, laat staan verder aan de fundamenten te zagen. Nu maar hopen dat de rest van de economie ook meewerkt.

Delen:
Auteur(s)
Hans Stegeman
RaboResearch Nederland Rabobank KEO
088 726 7864

naar boven