RaboResearch - Economisch Onderzoek

Beperken hoogte hypotheek vergt verregaande hervorming van gehele woningmarkt

Column

Delen:

Gezien groot tekort aan goede en betaalbare huurwoningen dreigt uitsluiting van starters op de markt

Verschenen in het Financieele Dagblad, 25 november 2013

Mede naar aanleiding van de aanbevelingen van de commissie- Wijffels is de opvatting gaan leven dat de maximale hypothecaire lening bij afsluiting niet meer dan 80% van de waarde van de woning zou moeten bedragen. Nu bedraagt deze meestal ruim 100%. Een lager percentage is op termijn zeker wenselijk, maar te snel verlagen betekent dat huishoudens in de knel komen.

De commissie-Wijffels adviseerde in haar rapport onder meer een verdere verlaging van de maximale zogeheten Loan to Value (LTV) naar 80% (FD 29 juni). Inmiddels heeft de regering deze aanbeveling onderschreven. Het kabinet heeft al een afbouw van de LTV vastgesteld van 105% in 2013 naar 100% in 2018.

Op zichzelf kan het geen kwaad als de LTV daalt, zoals het ook een goede zaak is dat de fiscale ondersteuning van de eigen woning geleidelijk wordt afgebouwd. Beide ontwikkelingen dragen bij aan een betere werking van de woningmarkt. De ingezette veranderingen op de woningmarkt zullen uiteindelijk leiden tot een minder verstoorde afweging tussen de markt van huur- en koopmarktwoningen. Dit zal op de lange termijn vanzelf leiden tot een daling van de hypotheekschuld, waardoor het nog maar de vraag is of het nodig is om de LTV geforceerd te verlagen.

In Nederland wordt de maximale hoogte van een hypothecaire lening niet zozeer gebaseerd op de waarde van het onderpand, maar op het inkomen. Daarbij baseren de meeste banken zich op de richtlijnen van het Nibud. Deze benadering verschilt met de gewoonte in veel andere landen. Daar wordt meestal gekeken naar de LTV en veel minder naar het inkomen. Door de gehanteerde hypotheeknormen zijn betalingsachterstanden op woninghypotheken in Nederland veel lager dan in het buitenland.
Zo beschouwd is er geen noodzaak om de LTV geforceerd te verlagen. Toch zijn er aan een hoge LTV wel degelijk risico’s verbonden. Als de waarde van de hypothecaire lening hoger is dan die van de aangekochte woning resteert bij verkoop een restschuld. Dit vormt een belemmering voor doorstroming op de woningmarkt. Ook leidt een eventuele gedwongen verkoop in dat geval tot een probleem voor huishoudens. Een lagere hypotheekschuld beperkt dus de financiële kwetsbaarheid van gezinnen en bevordert het functioneren van de woningmarkt.

Als de maximale LTV bij afsluiting wordt verlaagd tot 80% moet de potentiele koper ruim 20% van de aankoopsom aan eigen middelen inbrengen. Voor veel jonge starters is dat een probleem.
Als die eigen geld moeten meebrengen moeten zij in de tijd waarin zij dit bijeensparen in een goede, betaalbare huurwoning kunnen wonen. Ons land kent echter een zeer onevenwichtige markt voor huurwoningen. De sociale huurmarkt is zeer groot, maar weinig flexibel, en de particuliere huurmarkt is slecht ontwikkeld. Daardoor is er een groot tekort aan goede en betaalbare huurwoningen.
Gezien de trage aanpassing van het woonaanbod aan verschuivingen in de vraag naar woonruimte, zal het jaren duren voordat hierin verandering komt.

De hoogte van de LTV in ons land is dan ook in hoge mate het gevolg van de structuur en instituties op de woningmarkt. Voor veel jonge woningzoekenden met een baan maar nog zonder vermogen is een 100% gefinancierde eigen woning vaak de enige optie als men snel goede woonruimte nodig heeft. Een verlaging van de LTV tot 80% kan dan ook alleen worden doorgevoerd als er ruimschoots goede en betaalbare huurwoningen beschikbaar komen. Verder moeten starters in de gelegenheid worden gesteld het benodigde geld bijeen te sparen. Een gemiddelde prijs voor een starterswoning van bijvoorbeeld € 175.000 plus 6% kosten koper vereist bij een LTV van 80% een eigen inbreng van ruim € 45.000. En dan moet er ook nog geld zijn om de woning in te richten. De meeste starters hebben geen vermogen van betekenis en zullen hiervoor moeten sparen. In veel gevallen zal het gaan om relatief jonge mensen, die moeite zullen hebben om het benodigde spaargeld bijeen te brengen. Zij hebben vaak nog verhoudingsgewijs een laag inkomen en hoge lasten als gevolg van gezinsopbouw. zolang zij nog moeten sparen zullen deze potentiële starters een woning moeten kunnen huren, of ze moeten langer bij ouders of bijvoorbeeld in studentenhuisvesting blijven wonen.

Een verdere afbouw van de LTV naar bijvoorbeeld 80% kan alleen worden doorgevoerd als er een ruim aanbod van betaalbare huurwoningen bestaat. Verder moeten spaarproducten worden ontwikkeld die jonge mensen helpen het benodigde vermogen te vergaren. Daarbij kan worden gedacht aan varianten van het zogeheten Bouwsparen, zoals dat bijvoorbeeld in Duitsland gebruikelijk is. Daarnaast zijn ook constructies denkbaar waarin een deel van de pensioenpremies kan worden aangewend voor het sparen voor een eigen woning. In ieder geval kan worden gesteld dat, als niet aan deze randvoorwaarden is voldaan, een geforceerde verlaging van de LTV naar 80% tot grote problemen voor jonge starters op de woningmarkt zal leiden. En dat kan toch niet de bedoeling zijn.

Delen:
Auteur(s)
Wim Boonstra
RaboResearch Global Economics & Markets Rabobank KEO
06 5128 1405
Pieter van Dalen
Rabobank KEO
030 21 2666

naar boven