RaboResearch - Economisch Onderzoek

This article is also available in English

Woningmarkt toont begin van broos herstel

Kwartaalbericht Woningmarkt

Delen:
Deze publicatie is verouderd, Bekijk de recentste uitgave.

De woningmarkt stabiliseert. De eerste tekenen daarvan zijn dat het aantal verkochte woningen niet langer daalt en de gemiddelde huizenprijs voor het eerst sinds 2010 stijgt. Daarnaast is het vertrouwen in de woningmarkt het afgelopen kwartaal verder toegenomen. Een aantal indicatoren wijst dus op een begin van herstel, maar dit herstel is nog wel broos. In het vierde kwartaal van 2013 zal het aantal verkochte woningen toenemen. De prijzen zullen pas daarna, in de loop van 2014, aantrekken.

Het volledige tekst van het Kwartaalbericht Woningmarkt kunt u hier als pdf-bestand downloaden.

Herstel kost tijd

Een markt die ruim vijf jaar lang een neerwaartse spiraal kent, kan niet binnen een kwartaal uit het dal klimmen. Zeker een imperfecte voorraadmarkt als de woningmarkt niet. Factoren als betaal­baarheid, beleids(on)rust, vertrouwen en aanbod reageren met een bepaalde vertraging op elkaar. Daardoor weerspiegelen prijzen en transactieaantallen pas na verloop van tijd de nieuwe vraag- en aanbodverhoudingen. Hierbij zorgen ook (adaptieve) prijsverwachtingen op zichzelf voor een vertraging. Wel staat een aantal onderliggende factoren op groen. De betaalbaarheid is goed en er is voorlopig helderheid over het nieuwe beleid. Dit heeft onder andere geleid tot een toenemend vertrouwen, dat zich vervolgens vertaalt in meer transacties. Door een stijgend aantal transacties ontstaat op termijn krapte op de markt en pas dan zal de gemiddelde woningprijs stabiliseren. De prijs vertoont een eerste teken van stabilisatie, maar het is nog te vroeg om van een daadwerkelijk herstel te spreken. Wij denken dat dit in de loop 2014 zal gebeuren. 

Marktwerking komt geleidelijk op gang

In het derde kwartaal kenmerkte relatieve beleidsrust de markt. Er waren geen verrassingen, ook niet in de Miljoenennota. Daarbij lijkt de markt lijkt zich goed aan te passen aan de nieuwe omstan­digheden en voorgenomen maatregelen. De transactieaantallen bij het Kadaster zijn in het derde kwar­taal aanzienlijk toegenomen in vergelijking met vorig kwartaal (30%). Ook is het aantal gete­kende koopovereenkomsten met tussenkomst van NVM-makelaars toegenomen. Wij verwachten dat het aantal verkochte woningen over geheel 2013 uitkomt op 115.000. Na jaren van sterke daling zijn dat er slechts iets minder dan de 117.000 transacties van vorig jaar. Gegeven de opwaartse trend in de onderliggende factoren verwachten wij een verdere toename van de transactieaantallen in 2014. Daarna kunnen de prijzen stabiliseren. Deze zullen de komende maanden waarschijnlijk nog wel onder druk staan. Dit komt onder andere omdat er een groep is van ruim 250.000 huishoudens die wil verhuizen, maar met een restschuld zit (WoON, 2012). Deze groep hanteert een relatief hoge vraagprijs, maar kan deze door de restschuld moeilijk verlagen. Dit zorgt ervoor dat doorstromers de komende tijd het moeilijk blijven hebben op de markt. Hierdoor wordt de toename van het aantal transacties naar verwachting beperkt. Daarnaast staat er nog relatief veel ‘oud aanbod’ met een lange verkooptijd. Verder nemen de regionale verschillen toe. 

Economische ontwikkeling is belangrijk voor verder herstel

 De Nederlandse economie lijkt geleidelijk uit de recessie te komen. Het consumentenvertrouwen herstelde zich in de afgelopen maanden en ook de inkoopmanagersindices lieten een verbetering zien. Wij verwachten dan ook dat de recessie in de tweede helft van dit jaar ten einde komt. Op kwartaalbasis verwachten wij in het derde of vierde kwartaal weer groei. Dit kan vervolgens bij­dragen aan verder vertrouwen en herstel op de woningmarkt.  

Transactieontwikkelingen en verwachtingen

In het derde kwartaal zijn aanzienlijk meer woningen verkocht dan in het tweede kwartaal. Dit is geheel in lijn met ons eerdere Kwartaalbericht Woningmarkt waarin we stelden dat de bodem van het aantal transacties in zicht is. Gezien het groeiende aantal getekende koopovereenkomsten bij NVM-makelaars zal het aantal transacties ook in het vierde kwartaal stijgen. Wij verwachten dat deze ontwikkeling in 2014 verder doorzet.

Transactiebodem lijkt bereikt

Het lijkt erop dat de bodem van het aantal transacties is bereikt. Na een halfjaar met historisch lage transactieaantallen laat het derde kwartaal een duidelijke volumestijging zien. Met 28.925 transacties bij het Kadaster zijn er ruim 30% meer transacties geweest dan in het kwartaal ervoor, wat ook gecorrigeerd voor seizoenspatronen een sterke toename is. Daarnaast is voor het eerst sinds 2006 het 12-maandsgemiddelde met meer dan 5% gestegen (figuur 1).

Ook het aantal koopovereenkomsten met tussenkomst van een NVM-makelaar liet een sterke stijging zien in het derde kwartaal. De gemiddelde tijd tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de daadwerkelijke transactie bij het Kadaster is ongeveer drie maanden (figuur 2). Gegeven het gemiddelde marktaandeel van NVM-makelaars van de laatste zes jaar in het derde kwartaal (74%), kunnen we voorspellen dat het vierkwartaalstotaal dit jaar nog verder zal stijgen, van 109.830 naar ruim 115.000 transacties. Dit ondersteunt onze verwachting dat het aantal transacties in de tweede helft van 2013 stabiliseert. Vorig jaar kende het vierde kwartaal nog een buitengewoon sterke stij­ging door de verandering in fiscale aftrekbaarheid van hypotheken. Dit resulteerde in een relatief slecht eerste en tweede kwartaal van 2013. Het derde kwartaal van 2013 heeft dat in aantallen al voor een groot deel goedgemaakt. Daarmee zien wij de transacties herstellen en verwachten wij een verdere toename hiervan in 2014. 

Figuur 1: Maandelijkse- en jaarlijkse transacties
Figuur 1: Maandelijkse- en jaarlijkse transacties    Bron: CBS
Figuur 2: Transactieaantallen NVM stijgen
Figuur 2: Transactieaantallen NVM stijgenBron: CBS/NVM bewerking Rabobank

Onderliggende factoren ondersteunen transactieherstel

Verschillende onderliggende factoren dragen bij aan het herstel van de transactieaantallen. Ten eer­ste is de betaalbaarheid ondanks de aangescherpte financieringseisen verbeterd doordat de prijzen sinds 2008 meer zijn gedaald dan de inkomens. In ons recent gepubliceerde prijsmodel vonden we een significante onderwaardering van de koopwoningen (Van de Belt et al., 2013). Ook Calcasa (2013) stelt dat de betaalbaarheid sinds de start van de crisis sterk is verbeterd. Hierdoor is het op dit moment voor veel consumenten gunstiger om te kopen dan te huren (Gualthérie van Weezel en Kooistra, 2013). Ten tweede is er momenteel relatieve beleidsrust op de woningmarkt. Consumenten weten nu waar ze aan toe zijn als ze een huis willen kopen. 

Ten derde is ook het vertrouwen in de woningmarkt van groot belang voor het aantal transacties en de resulterende prijs. Sinds het begin van 2013 is het vertrouwen in de woningmarkt –gemeten door de Eigen Huis Marktindicator (EHM) van de Vereniging Eigen Huis (VEH)- voortdurend gestegen. Afgelopen kwartaal steeg dit verder en inmiddels staat het op 78% (figuur 3). Dit is op hetzelfde niveau als halverwege 2008 en gelijk aan het langjarige gemiddelde. Onderzoek van TU Delft heeft uitgewezen dat dit consumentenvertrouwen een goede voorlopende indicator is van het aantal transacties (Boumeester, 2008). Dit ondersteunt dus ook de verwachting van een verdere toename in transactieaantallen.

De woningmarkt kent echter nog verschillende knelpunten. Het probleem is voornamelijk de groep doorstromers met een restschuld. Zij zullen komend jaar worden geconfronteerd met een verdere verlaging van de maximale hypotheek van 105% naar 104% van de verkoopprijs. Als de prijs slechts stabiliseert, blijft het voor deze groep problematisch om te verhuizen, doordat nog meer eigen spaar­geld benodigd is. Dit zorgt er dan ook voor dat de snelheid van de toename in transactie­aantallen nog beperkt zal zijn. Daarnaast is de werkloosheid momenteel (7%, internationale defi­nitie) aanzienlijk hoger dan voor de crisis (3,1%). Onze verwachting is dat deze nog zal oplopen naar gemiddeld 7½% in 2014. Tot slot staat de rente op een historisch laag niveau. Als deze op termijn gaat stijgen, kan dat het herstel belemmeren. 

Looptijd van het aanbod stijgt nog we

Het herstel in een voorraadmarkt gaat zeer geleidelijk. De meeste huizen die de afgelopen kwartalen moeilijk waren te verkopen, zijn dit kwartaal nog steeds niet verkocht. Het aantal huizen dat langer dan een jaar te koop staat, neemt nog steeds toe. De gemiddelde looptijd van het aanbod in Neder­land is 420 dagen. In de regio’s Amsterdam, Leiden en Zaanstreek is de looptijd van het aanbod gemiddeld 294 dagen, terwijl de looptijd in de minst dynamische regio’s, zoals Noordoost-Groningen en Oost-Friesland, gemiddeld 523 dagen bedraagt (NVM, 2013). De kans dat dit oude aanbod wordt verkocht, is aanzienlijk lager (2%) dan de kans dat het nieuwe aanbod wordt verkocht (26%). Het transactieherstel wordt nu dus nog niet over de volle breedte van het land gedragen. Aan de andere kant kent de regionale woningmarkt wel een zeer sterke correlatie met de nationale woningmarkt. Doorgaans trekken eerst de centrale regio’s aan voordat herstel kan plaatsvinden in de perifere regio’s (Meen, 1999). 

Figuur 3: Het sentiment neemt sterk toe
Figuur 3: Het sentiment neemt sterk toe              Bron: VEH/CBS
Figuur 4: Looptijd van het aanbod stijgt nog wel
Figuur 4: Looptijd van het aanbod stijgt nog welBron: NVM

Prijsontwikkelingen en verwachtingen

De prijzen van bestaande koopwoningen (PBK-index) stegen voor het eerst in drie jaar ten opzichte van een kwartaal eerder, zij het met een bescheiden 0,4%. Dit is in lijn met de stijging in trans­actieaantallen. Ten opzichte van een jaar geleden zijn de prijzen gedaald (-5%) en in vergelijking met de top van 2008 ligt het prijsniveau nu nog 20% lager. Wij verwachten prijsstabilisatie in de loop van 2014. 

Een eerste teken van prijsherstel is eindelijk daar

Na elf opeenvolgende kwartalen van prijsdaling mag men het afgelopen kwartaal gerust een begin noemen van prijsherstel (figuur 5). Een toename van 0,4% is echter weinig en herstellen kost tijd. Sinds de top van de prijsindex –het derde kwartaal van 2008- zijn de nominale woningprijzen nog altijd 20% lager.

In het vorige Kwartaalbericht Woningmarkt (De Vries en Van Dalen, 2013) gaven wij al aan dat de prijzen pas kunnen stabiliseren als de transactieaantallen aantrekken. Dat is de volgorde die de academische literatuur beschrijft (Janssen, 1992) en waarvan nu de eerste tekenen zichtbaar wor­den. Meer transacties zullen zorgen voor een afname van de onverkochte woningvoorraad. Hierdoor zal de verhouding tussen vraag en aanbod op termijn meer naar elkaar toekomen, wat een opwaart­se druk op de prijzen zal geven. Momenteel is de woningprijs in langetermijnperspectief onder­gewaardeerd. Voor starters blijft het aantrekkelijk om te kopen en het sentiment is bij die groep weer op het niveau van 2006 (Smulders, 2013). Ook kan er gegeven de relatief lage prijzen door­stroming ontstaan vanuit de groep huishoudens zonder restschuld. Zij kunnen nu een vrijstaand huis kopen dat aanzienlijk goedkoper is.

Het probleem concentreert zich bij doorstromers in de koopsector die onder water staan en willen verhuizen. Deze groep zal de komende kwartalen nog steeds moeilijk kunnen verhuizen, wat het prijsherstel zal beperken. Daarnaast is er een structurele verlaging in de woningprijs gekomen door de aanpassing van de fiscale aftrekbaarheid met ingang van 1 januari 2013. Deze regelgeving zal er ook voor zorgen dat prijzen niet meer in dezelfde mate stijgen als voorheen. Hiertegenover staat dat de markt in de toekomst waarschijnlijk wel meer conjunctuurbestendig zal worden.

Figuur 5: Voor het eerst sinds drie jaar een prijsstijging
Figuur 5: Voor het eerst sinds drie jaar een Bron: CBS, bewerking Rabobank
Figuur 6: Verschillende prijsdefinities
Figuur 6: Verschillende prijsdefinitiesBron: CBS

Vraag en aanbod komen langzaam naar elkaar toe

Gegeven het specifieke karakter kent de woningmarkt diverse marktimperfecties, waardoor het prijsmechanisme gebrekkig functioneert en het relatief lang duurt voordat vraag en aanbod met elkaar in evenwicht zijn (Priemus, 1978). Het is dan ook van belang dat de NVM-cijfers over het derde kwartaal lijken aan te duiden dat vraag en aanbod langzaam maar zeker naar elkaar toe bewegen. Sinds de crisis zijn deze juist alleen maar uiteengelopen: het aanbod bleef stijgen (figuur 7) en de vraag daalde. Dit resulteerde in dalende prijzen (figuur 8) en minder transacties.

Nu de markt in de transitiefase komt (met stijgende transactieaantallen en stabiliserende prijzen) is er een geleidelijke ommekeer in deze ontwikkeling waarneembaar. Het aanbod nam op kwartaalbasis met 2,2% af. Ook de verkooptijd daalde [1]: de gemiddelde verkooptijd nam in het derde kwartaal af van 176 dagen naar 159 dagen. Deze verkooptijd liep sinds 2011 juist alleen maar op. Daarnaast is de krapte-indicator sinds het begin van 2013 gedaald. Deze indicator deelt het beschikbare aanbod door het aantal transacties. De indicator staat nu op 22, waar deze aan het begin van 2013 nog op 29 stond. Dit geeft kopers minder keuzemogelijkheid, maar draagt wel bij aan prijsstabilisatie door­dat de onderhandelingspositie van de aanbieder verbetert. De markt blijft echter ruim; kopers heb­ben een sterkere onderhandelingspositie dan verkopers. 

Probleem zit nog bij oud aanbod en de vraagprijs

Met name nieuwe te koop staande woningen worden snel verkocht. Woningen die langer dan drie jaar te koop staan, hebben gemiddeld genomen per kwartaal maar 2% kans dat ze worden verkocht (NVM, 2013). Van het aanbod heeft 53% een looptijd van langer dan een jaar.

Dit is deels nog te wijten aan de relatief hoge vraagprijs (figuur 8). Het verschil tussen de oorspron­ke­lijke vraagprijs en de transactieprijs is het afgelopen kwartaal al iets afgenomen, maar de vraagprijs ligt nog wel ver boven de transactieprijs. Daar waar de werkelijke transactieprijs sinds de crisis met 20% is gedaald, is de vraagprijs nog maar met 10% gedaald. Vanuit micro-economisch perspectief is dat intuïtief: mensen nemen niet graag een verlies bij de verkoop van hun woning en wachten liever een paar maanden langer in de hoop de woning toch nog te kunnen verkopen voor diezelfde prijs (Van Dijk, 2013). Als aanbieders nu willen vasthouden aan de nog steeds relatief hoge vraagprijs kan dat ervoor zorgen dat het aantal transacties niet verder toeneemt. De groep door­stromers met een restschuld kan waarschijnlijk ook geen lagere prijs vragen. Dit zorgt ervoor dat de vraagprijs niet meteen marktconform kan worden.

Figuur 7: Aanbod stabiliseert
Figuur 7: Aanbod stabiliseertBron: Huizenzoeker.nl
Figuur 8: Vraagprijs is nog relatief hoog
Figuur 8: Vraagprijs is nog relatief hoogBron: Huizenzoeker.nl/CBS, bewerking Rabobank

Verschillen naar woningtype

Sinds het begin van de economische crisis in 2008 zijn de prijzen van vrijstaande woningen aanzien­lijk meer gedaald (-23,7%) dan die van woningen in goedkopere segmenten, zoals appartementen (-18,7%) of tussenwoningen (-17,4%). Dit is economisch gezien logisch: dure woningen kennen een grotere prijselasticiteit omdat zij meer kenmerken hebben van luxe goederen. Op deze goederen wordt ten tijde van crisis eerder bezuinigd. Tegelijkertijd kan de vraag naar luxe goederen ten tijde van herstel ook sneller stijgen vanwege die grotere prijselasticiteit. De prijs van vrijstaande wonin­gen is het afgelopen kwartaal met bijna 1% (k-o-k) gestegen, terwijl de prijs van appartementen maar 0,1% toenam (figuur 9). De prijsstijging in het luxe segment is dan ook een geschikte indi­cator voor een beginnend prijsherstel. 

Figuur 9: Vrijstaande woningen reageren het sterkst

Figuur 9: Vrijstaande woningen reageren het sterkst

Bron: CBS

Verwachtingen

Wij verwachten dat de woningprijs in de loop van 2014 zal stabiliseren. De onderliggende factoren zoals het aanzienlijk positievere sentiment, de daling van de krapte-indicator en de toenemende betaalbaarheid geven aan dat de prijs op termijn zal herstellen. Ook de Nederlandse economie zal naar verwachting in de tweede helft van het jaar uit de recessie komen. Wel zal de werkloosheid nog oplopen in 2014. Daarnaast vormen de lage rente en beleidswijzigingen nog een risico voor prijs­stabilisatie. Wij verwachten voor de komende kwartalen op kwartaalbasis dan ook hier en daar een plus of een min. In de loop van 2014 zullen de prijzen zijn uitgevlakt.

Voetnoot

[1] Niet te verwarren met een stijging van de looptijd van het aanbod. Vooral nieuwe woningen werden sneller verkocht. De gemiddelde verkooptijd daalde, terwijl het oude aanbod alleen maar langer bleef staan. 

Forse regionale variatie op de woningmarkt

De neergang op de woningmarkt werkt regionaal verschillend uit. Weliswaar is in alle provincies sprake van een daling van de transactie-aantallen en een daling van het prijsniveau, maar de kracht van deze ontwikkelingen varieert per provincie. Uit onze analyse blijkt dat de prijs extra hard daalde in provincies waar deze aan het begin van de crisis hoger lag dan het Nederlandse gemiddelde.

Omvang van de variatie

De regionale verschillen in Nederland zijn groot (figuur 10). Flevoland is bijvoorbeeld koploper qua krimp van de woningmarkt. Daarnaast zijn in Friesland, Zuid-Holland, Utrecht, Noord-Brabant en Gelderland het aantal verkochte bestaande koopwoningen harder gedaald dan gemiddeld in Neder­land. Een vergelijking tussen regionale prijsdalingen laat een ander rijtje zien. De woningprijs ging het sterkst onderuit in Noord-Brabant, gevolgd door die in Noord-Holland en Flevoland. In Groningen en Zeeland daalde de prijs het minst.

Gemiddeld wijken de provinciale verkoop- en prijsniveaus ongeveer 12% af van het landelijke niveau. Tijdens de afgelopen jaren van crisis is deze spreiding nauwelijks veranderd (figuur 11). Dat was anders in de jaren voor de crisis toen de woningmarkt een stevige groei doormaakte. Toen waren de verschillen in gemiddeld prijsniveau en –vooral– het aantal verkopen ten opzichte van de woningvoorraad veel groter. De sterke variatie in het aantal verkochte woningen in de jaren negentig vond zijn oorzaak in de realisatie van Vinex-wijken. In de provincies met Vinex-wijken werd fors bijgebouwd, waardoor het aantal verkochte koopwoningen vanuit de bestaande voorraad (in pro­centen van de voorraad koopwoningen) toenam. Flevoland was koploper, gevolgd door de andere Randstad-provincies. De piek in de variatie in woningprijzen in 2000 kwam juist voor rekening van de grote afwijking van de woningprijzen in de ‘populaire’ en welvarende provincies Utrecht en Noord-Holland en in mindere mate Gelderland en Noord-Brabant. In Flevoland, Zuid-Holland en de andere provincies bleef de woningprijs juist sterk achter bij het landelijke gemiddelde. 

Figuur 10: Ontwikkeling aantal verkochte woningen en gemiddelde verkoopprijs 2008/3-2013/3
Figuur 10: Ontwikkeling aantal verkochte woningen en gemiddelde verkoopprijs  2008/3-2013/3Bron: CBS
Figuur 11: Spreiding van het aantal verkochte woningen ten opzichte van de koopwoningvoorraad en de verkoopprijs per provincie, 1995-2012
Figuur 11: Spreiding van het aantal verkochte woningen ten opzichte van de koopwoningvoorraad en de verkoopprijs per provincie, 1995-2012Bron: CBS/ABF

Variatie in de marktontwikkeling

Met een regressiemodel proberen wij een verklaring te geven voor de provinciale variatie in de ontwikkeling van het aantal verkochte woningen in procenten van de koopwoningvoorraad sinds het begin van de crisis. Het aantal huishoudens in 2008 blijkt van belang te zijn (figuur 12). De krimp van de woningmarkt is het grootst geweest in provincies met een forse bevolkingsomvang en een hoog groeitempo van de woningmarkt in de jaren voor de crisis. Toename van het aantal huishoudens en van het woningaanbod in een provincie zorgden er juist voor dat de daling van het aantal verkochte woningen werd gedempt. Met andere woorden: daar waar de markt in de jaren voor de crisis een ‘rustig’ karakter vertoonde (Zeeland, Limburg en Drenthe) en daar waar ondanks de crisis nog van een sterke groei van de vraag naar woningen sprake was (Noord-Holland) is de krimp van de woning­markt het minst sterk geweest. De andere grote provincies –Zuid-Holland, Noord-Brabant, Gelderland en Utrecht– gaan het meest gebukt onder de crisis.

Figuur 12: Factoren achter verschillen in provinciale daling aantal verkochte woningen 2008-2013

Figuur 12: Factoren achter verschillen in provinciale daling aantal verkochte woningen  2008-2013
Bron: Rabobank

Variatie in de prijsontwikkeling

Bij provinciale verschillen in de daling van de woningprijs speelt het prijsniveau op het hoogtepunt van de markt een belangrijke rol (figuur 13). Dat geldt ook voor het inkomen. Voor ieder procent dat de woningprijs in een provincie in 2008 hoger was of het gemiddelde inkomen lager was dan het landelijke gemiddelde, nam de woningprijs met bijna 1% extra af. Verder kregen dichtbevolkte provincies –Noord-Holland en Noord-Brabant– de hardste klappen. Naast deze rijke provincies hadden ook veel minder welvarende, dunbevolkte regio’s in ons land –Friesland en Flevoland– te kampen met een forse prijsdaling. Tot slot hing de daling van de verkoopprijs sterk samen met de daling van de vraagprijs. Dit duidt erop dat verkopers juist in regio’s met een hoog prijsniveau of een laag gemiddeld inkomen niet moeten vasthouden aan de beoogde verkoopprijs, maar een ‘verlies’ voor lief moeten nemen om van hun huis af te komen. Een lagere prijs dan gewenst is wellicht pijnlijk, maar leidt er wel toe dat de kans op verkoop van de woning toeneemt. 

Figuur 13: Factoren achter verschillen in provinciale ontwikkeling woningprijs 2008-2013

Figuur 13: Factoren achter verschillen in provinciale ontwikkeling woningprijs 2008-2013
Bron: Rabobank

Beleidsontwikkelingen

De op Prinsjesdag gepresenteerde Miljoenennota bevatte bekende beleidsvoornemens, maar ook nieuw beleid. Daarnaast is er beleid geformuleerd voor de verkoop van huurwoningen, is er een woonakkoord gesloten tussen het kabinet en de woningcorporaties en onderzoekt het kabinet de oprichting van het Nationale Hypotheek Instituut (NHI).

Miljoenennota, gericht op meer verkopen

In de Miljoenennota 2014 is een pakket aan hervormingen en maatregelen opgenomen waar­mee de doorstroming op de woningmarkt, volgens het kabinet, weer op gang kan komen (box 1). De meeste woningmarkthervormingen waren al bekend en vastgelegd in het Woonakkoord (13 februari 2013) tussen het kabinet en de oppositiepartijen D66, ChristenUnie en SGP. Op dit moment zien wij de doorstroming inderdaad weer op gang komen. Wij menen echter dat de ontwikkeling op woningmarkt vooral zelf daar debet aan is doordat de betaalbaarheid sterk is verbeterd door de gedaalde prijs. Daarbij hebben de duidelijkheid over de genomen hervor­mingen en het feit dat er vooralsnog geen nieuwe maatregelen worden voorbereid, een posi­tieve invloed gehad op actuele woningmarktsituatie. 

Woonakkoord met Aedes, gericht op energiebesparende investeringen

Verder bereikte minister Blok met de koepelorganisatie van woningcorporaties Aedes op 30 augustus een akkoord over de uitwerking van de verhuurdersheffing. Verhuurders, ook niet-corporaties met een bezit van meer dan tien sociale huurwoningen, moeten een heffing beta­len over de WOZ-waarde van hun sociale huurwoningvoorraad. Volgens de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN) komt de heffing uiteindelijk neer op anderhalve maandhuur per sociale huurwoning (IVBN, 2013). In 2014 is de opbrengst voor het rijk € 1,1 miljard en dit loopt op naar jaarlijks € 1,7 miljard in 2017.

De verhuurdersheffing zal de investeringscapaciteit van corporaties en institutionele ver­huurders sterk onder druk zetten met als gevolg minder nieuwbouw van zowel koop- als huurwoningen. Om toch investeringscapaciteit te behouden binnen de huursector is in het woonakkoord met Aedes vastgelegd dat de heffing intact blijft. De corporaties mogen zich echter blijven bezighouden met commerciële activiteiten, dus ook met de bouw van maat­schappelijk vastgoed en koopwoningen. Hiervoor is ook een fonds van 400 miljoen euro beschikbaar gekomen voor specifieke energiebesparende investeringen door corporaties.
Wij juichen dat fonds toe.

Woningwaarderingsstelsel: huren worden iets meer marktconform

Vanaf 1 juli 2014 bepaalt de WOZ-waarde per vierkante meter voor ongeveer 25% de maxi­male huurprijs van sociale huurwoningen (onder de € 681). Door deze koppeling zal het huur­niveau, meer dan vroeger, afhankelijk worden van marktomstandigheden op de koopwoning­markt. Als de maximale huur bij prijsdalingen onder de huidige huur komt te liggen, dan moet de verhuurder de huur verlagen. Op dit moment is de koopwoning in oppervlakte al goedkoper dan de sociale huurwoning, alleen nog in Amsterdam zijn de koopwoningen een fractie duurder (Gualthérie van Weezel en Kooistra, 2013). Een mogelijke consequentie van het voorgestelde beleid zou dus een huurverlaging kunnen zijn. Een ander gevolg kan zijn dat de huren minder snel stijgen dan dat de minister voor ogen heeft. Onze prijsverwachting bijvoorbeeld is dat pas vanaf volgend jaar de nominale woningprijs stijgt en in 2020 ongeveer gelijk is aan 2015.

De reacties op het nieuwe stelsel van woningwaardering lopen sterk uiteen. Zo is koepelorga­ni­satie van de corporaties Aedes is tevreden met het voorstel en verwacht de organisatie geen grote effecten. Tegelijkertijd is de IVBN terughoudend over de toekomstige mogelijkheden om nog nieuwbouw­­huur­woningen met een huur net boven de liberaliseringsgrens te ontwikkelen. Ook wij zien dat gevaar. Als de WOZ-waarde namelijk iets daalt, dan wordt een markthuur­woning opeens een sociale huurwoning (en moet opeens ook de verhuurdersheffing worden betaald). Hierdoor willen en zullen institutionele verhuurder geen markt meer zien in de ontwikkeling van woningen net boven de liberaliseringsgrens. Juist deze woningen zijn nodig om tegemoet te komen aan de toekomstige woonwensen (Piljic en Stegeman, 2013). 

Huurwoningen verkopen met korting om de heffing te kunnen betalen

Om de verhuurdersheffing te kunnen betalen, maakt het kabinet het vanaf 1 oktober 2013 eenvoudiger voor woningcorporaties om woningen te verkopen aan eigenaar-bewoners en om geliberaliseerde en mogelijk te liberaliseren huurwoningen complexgewijs te verkopen aan derden. Juist die complexgewijze verkoop sluit aan bij het rijksbeleid dat inzet op de terug­trekking van de corporatiesector uit de markt van middeldure en dure huurwoningen. De nieuwe verkoopregels zijn complex en maken onderscheid naar het inkomen van de koper en de korting die corporaties mogen geven bij verkoop. Er is bijvoorbeeld geen toestemming van de minister nodig als de korting minder is dan 10% en de koper een inkomen heeft tot € 38.000. Als de koper een hoger inkomen heeft, dan wordt de waardeontwikkeling binnen tien jaar gedeeld met de corporatie en moet de 10% worden terugbetaald. Bij verkoop van woningcomplexen is altijd vooraf toestemming nodig van de minister, waarbij de marktwaarde van huurwoningen in actuele staat leidend zijn bij de verkoop.

Over de korting is veel onrust ontstaan bij particulieren en makelaars. De NVM en de Vereni­ging Eigen Huis (VEH) spreken over marktverstorend beleid. Wij delen dit standpunt en zien dat hierdoor particulieren uit de markt worden gedrukt door het goedkopere aanbod. Er is sprake van marktbederf.

Box 1: Overzicht voorgestelde maatregelen*) uit de Miljoenennota (17 september), het Begrotingsakkoord 2014 (11 oktober) en het woonakkoord met woningcorpo­raties (30 augustus) 

Huurmarkt

  •  In 2014 zal de huur meer dan de inflatie toenemen en afhankelijk zijn van het inkomen van de huurder. Naast de maximale huurstijging per woning geldt ook een maximale huursomstijging van 4% per corporatie.
  • De opbrengst voor het rijk van de jaarlijkse verhuurdersheffing bedraagt in 2014 € 1,1 miljard, maar er is een herverdeling voorgesteld waardoor zwakke woningmarktregio´s worden ontzien. De opbrengst loopt naar verwachting op naar € 1,7 miljard in 2017.
  • Corporaties moeten zich richten op hun kerntaak: het aanbieden van betaalbare woningen aan mensen die daarvoor in aanmerking komen. Dit voornemen is afgezwakt door het woonakkoord van 30 augustus tussen Aedes en minister Blok. Corporaties staken hun verzet tegen de verhuurdersheffing en in ruil daarvoor mogen zij zich bezig blijven houden met commerciële activiteiten.

Koopmarkt

  • De schuldpositie van huishoudens wordt beperkt door het maximale verschil tussen de hoogte van de hypotheek en de waarde van de woning (loan-to-value) bij aankoop jaarlijks te verlagen met 1%-punt naar 104% in 2014 tot 100% in 2018.
  • De maximale aftrek van de hypotheekrente wordt vanaf 2014 teruggebracht van 52% naar 38%, in stappen van 0,5%-punt per jaar. De opbrengst is voor het Rijk budgettair neutraal door verlaging van de inkomstenbelasting.
  • De rente over een restschuld is tien jaar aftrekbaar en de rente van de hypotheeklening van een nog niet verkochte woning drie jaar.
  • Bij hypotheken met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) wordt het voor huiseigenaren onder strikte voorwaarden mogelijk om restschulden mee te financieren.
  • De kostengrens van de NHG wordt verder afgebouwd tot de gemiddelde woningprijs per 1 juli 2017.
  • De eenmalige vrijstelling in de schenkbelasting wordt tijdelijk (tot 1 januari 2015) verhoogd van € 50.000 naar € 100.000.
  • Er is € 50 miljoen extra beschikbaar voor Startersleningen waarmee ongeveer 11.000 Startersleningen kunnen worden verstrekt.

Bouwmarkt

  • Tot eind 2014 geldt het lage BTW-tarief voor verbouwing en renovatie; daarna wordt het tarief verhoogd naar 21%.
  • Voor verhuurders in de sociale huursector komt ongeveer € 400 miljoen beschikbaar voor energiebesparende investeringen (woonakkoord met Aedes).
  • De Rabobank en de ASN Bank zullen samen met het Rijk het Nationaal Energiebespaarfonds gaan vullen (€ 300 miljoen). Met het Nationaal Energiebespaarfonds kunnen huizenbezitters een goedkope lening afsluiten om energiebesparende maatregelen te financieren.
  • De BTW-integratieheffing wordt afgeschaft. Het gaat om ongeveer € 60 miljoen (woonakkoord met Aedes).

*) Het overgrote deel van de voorgestelde maatregelen komen uit de Miljoenennota

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

De afgelopen drie kwartalen nam het aantal verliesverkopen met NHG toe naar 3.427 (ten op­zichte van 2.560 over de eerste drie kwartalen van 2012). Hierdoor nam het NHG-garantie­fonds af van € 786 miljoen naar € 783 miljoen. Dat is trouwens in lijn met de liquiditeits­prognose van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW). Het NHG-garantiefonds is namelijk opgebouwd om in economisch ongunstige omstandigheden toenemende verliezen te kunnen opvangen. WEW schrijft in haar kwartaalbericht over het derde kwartaal dat het garan­tie­fonds bij ongewijzigd beleid vanaf 2018 weer zal herstellen en toenemen (WEW, 2013). Zij gaan hierbij uit van en bij herstel van de economie en de woningmarkt, maar tot en met 2014 dalende huizenprijzen (NHG, 2013). Ook wij verwachten op middellange termijn een herstel van de woningmarkt. De overheid staat garant indien het NHG-garantiefonds opdroogt. Het gaat om iets meer dan 1 miljoen uitgegeven garanties ter waarde van € 162 miljard. Het NHG-garantiefonds wordt gevuld door eenmalige premies die consumenten bij de aankoop van een woning betalen. Per 1 januari 2014 gaat deze premie omhoog van 0,85% naar 1% van de aankoopprijs.

Er is een discussie gaande om de mogelijkheden voor een NHG-hypotheek te beperken. Een eerste aanzet daartoe is het verlagen van de prijsgrens van € 265.000 per 1 juli 2014 naar € 225.000 per 1 juli 2016 en vervolgens naar de gemiddelde woningprijs. Deze afbouw is gepresenteerd in de Miljoenennota. Verder heeft het kabinet op 31 oktober besloten dat geldverstrekkers een eigen risico van 10% moeten dragen op verliezen uit NHG-hypotheken die vanaf 1 januari 2014 worden afgesloten. Voorheen bestond dat risico ook omdat in het verleden veel aflossingsvrije hypotheken zijn afgesloten, terwijl de NHG een dekking biedt die annuïtair afloopt. Dat betekent dat ieder jaar iets minder van de restschuld door NHG is gedekt. Dit impliciete risico wordt door de nieuwe regel expliciet gemaakt. De huidige opslag voor mogelijke kredietverliezen is nu zeer klein en onze verwachting is dat deze nieuwe hervorming niet hoeft te leiden tot een hogere hypotheekrente voor consumenten die een NHG-hypotheek willen afsluiten.

Als direct gevolg van de verlaging van de prijsgrens zullen op termijn wel minder hypotheken met NHG worden verstrekt. Wij hebben al eerder aangegeven voorstander te zijn van een beperking van de NHG en voorzien geen grote negatieve effecten op de doorstroming. 

Nationale Hypotheek Instelling (NHI)

Minister Dijsselbloem onderzoekt de oprichting van de NHI. De gedachte is dat pensioen­fond­sen en verzekeraars, maar ook grote bedrijven uit binnen- en buitenland, kunnen investeren in Nederlandse hypotheken. Voor de komende vijf jaar wordt eraan gedacht dat de NHI aan € 50 miljard NHG-hypotheken (van de 162 miljard) van banken opkoopt en vervolgens zelf staats­gegarandeerde Nationale Hypotheek Obligaties uitgeeft. Dit is het addertje onder het gras. Het Rijk stelt namelijk als voorwaarde dat het risico voor het Rijk zelf niet toeneemt. Banken die via de NHI geld aantrekken, moeten hiervoor een risicopremie betalen. Het is mogelijk dat de Europese Commissie bezwaren heeft omdat de staatsgarantie op obligaties in strijd zou kun­nen zijn met de regels voor overheidssteun aan bedrijven, ondanks de risicopremie. De Euro­pese Commissie moet het plan nog goedkeuren. Het mogelijke voordeel van de NHI is dat hierdoor de stabiliteit van financiering met hypotheek-obligaties (RMBS) kan worden vergroot. Door de staatsgarantie expliciet te maken, wordt het bovendien mogelijk goedkoper te lenen op de kapitaalmarkt. Het voordeel voor woonconsumenten met een NHG-hypotheek kan volgens de commissie Kroes, die de mogelijkheden van de NHI heeft verkend, oplopen naar 0,2%-punt lagere hypotheekrente.

Consensus over een lagere LTV, invulling onduidelijk

De commissie Wijffels presenteerde in haar rapport Naar een dienstbaar en stabiel bankwezen verschillende aanbevelingen voor de financiële sector (Wijffels, 2013). Een advies dat direct betrekking heeft op de woningmarkt is de verlaging van de maximale hypotheeklening ten opzichte van de woningwaarde naar 80%. Dit zou in de toekomst onder andere de schuld­kwetsbaarheid van consumenten verminderen doordat de kans op een restschuld kleiner wordt. Daarnaast zal het depositofinancieringsgat verminderen door een lagere financierings­behoefte en wellicht ook meer aanbod van spaargeld. Bovendien zou dit de financieringskosten van banken op termijn kunnen verlagen en daarmee uiteindelijk de hypotheekrente. Inmiddels heeft de regering in haar Kabinetsvisie Nederlandse bankensector (augustus, 2013) de aanbeve­ling van Wijffels in algemene zin onderschreven. Wij kunnen ons ook vinden in een op langere termijn lagere LTV. Wel dient de overgangstermijn ruim genomen te worden en moet het vooral een uitkomst zijn van hoe de markt georganiseerd is. Dat betekent vooral dat er voor starters een goed alternatief moet zijn voor een koopwoning in de vorm van een goed werkende private huursector (Piljic en Stegeman, 2013).

Literatuur

BKR. (2013). BKR Hypotheekbarometer: bijna 10.000 consumenten met een achterstand erbij.

Boumeester, H. (2008). Vier jaar eigen huismarktindicator. Tijdschrift voor de volkshuisvesting, 14(5): 50-56.

Calcasa (2013). De WOX Quarterly Q2 2013

Dijk, M. van (2013). Verliesaversie op de woningmarkt. CPB

Gualthérie van Weezel, T. en S.Kooistra (2013). Woning huren vaak duurder dan kopen. Volkskrant 19-10-2013.

Nvm (2013). Persbericht woningmarktcijfers derde kwartaal 2013

Meen, G. (1999). Regional house prices and the ripple effect: a new interpretation. Housing Studies, 14(6): 733-753.

WEW (2013) Kwartaalcijfers Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, 3de kwartaal 2013

IVBN (2013) Wet Verhuurderheffing 2014 en volgende jaren gepubliceerd

Piljic, D. en H.W. Stegeman (2013) Anders Wonen, naar een werkende woningmarkt Rabobank

Janssen (1992). Prijsvorming van bestaande koopwoningen, Nijmegen (SONO b.v.), dissertatie.

Schiler, F. en Conijn, J. (2013). Verhuizen in de crisis. Amsterdam School of Real Estate

Smulders, M. (2013) Starters en koopwoningbezitters verwachten dat bodem huizenprijzen in zicht is. ING

Pindyck, R. S. en Rubinfeld, D. L. (2009). Microeconomics. Pearson Internation Edition, 7th edition, pp 116-119.

Priemus, H. (1978). Volkshuisvesting: problemen, begrippen, beleid. Alphen aan den Rijn: Samsom.

Volkskrant (2013). Betaalproblemen hypotheek veel kleiner dan gedacht, 22 juni 2013

Grafieken

Kadaster/CBS prijsindex bestaande koopwoningen
Kadaster/CBS prijsindex bestaande koopwoningenBron: CBS
Verstrekte bouwvergunningen
Verstrekte bouwvergunningenBron: CBS/NVM/Calcasa
Swaprente
SwaprenteBron: Reuters EcoWin
Kapitaalmarkt: verschillende landen
Kapitaalmarkt: verschillende landenBron: Reuters EcoWin
Spaar- en hypotheekrentes
Spaar- en hypotheekrentes Bron: ECB
Hypotheekrente nieuwe contracten naar looptijd
Hypotheekrente nieuwe contracten naar looptijdBron: DNB
Volume bestaande hypotheken naar instelling
Volume bestaande hypotheken naar instellingBron: DNB
Volume nieuwe hypotheken naar looptijd
Volume nieuwe hypotheken naar looptijd Bron: DNB
Nederlandse werkloosheid
Nederlandse werkloosheidBron: CBS
Internationale werkloosheid
Internationale werkloosheidBron: Eurostat
Internationale vergelijking prijsontwikkeling
Internationale vergelijking prijsontwikkelingBron: Reuters EcoWin
Economische verwachtingen
Economische verwachtingenBron: CBS en Rabobank

Kerngegevens


KerngegevensBron: Rabobank

Colofon

Het Kwartaalbericht Woningmarkt is een uitgave van het Directoraat Kennis en Economisch Onderzoek (KEO) van Rabobank Nederland. De in deze publicatie gepresenteerde visie is gebaseerd op gegevens uit door ons betrouwbaar geachte bronnen. Deze omvatten onder andere Reuters EcoWin, Kadaster, NVM, DNB, CPB en CBS.

Deze gegevens zijn op zorgvuldige wijze in onze analyses verwerkt. Rabobank Nederland aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor het geval dat de in deze publicatie neergelegde gegevens of prognoses onjuistheden bevatten. Het betreft algemene informatie die aan veranderingen onderhevig is.

Aan de verstrekte informatie kunnen geen rechten worden ontleend. Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Rabobank en alle andere aanbieders van informatie uit deze brochure en op de websites waarnaar deze verwijst, aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor de inhoud hiervan of voor informatie die op of via de sites wordt verstrekt.

Gehele of gedeeltelijke overname is uitsluitend toegestaan met bronvermelding. De afnemer van de informatie is verantwoordelijk voor de keuze en elk gebruik van de informatie. De afnemer is verplicht aanwijzingen van de Rabobank omtrent het gebruik van de informatie op te volgen. Nederlands recht is van toepassing.

Kennis en Economisch Onderzoek is ook te vinden op internet: www.rabobank.com/economie

Voor overige informatie kunt u bellen met het secretariaat van KEO op tel. 030 – 2162666, of mailen naar ‘economie@rn.rabobank.nl’. 

Tekstbijdragen: Pieter van Dalen, Frits Oevering en Paul de Vries.

Redactie: Enrico Versteegh 

Eindredactie: Hans Stegeman, hoofd Nationaal Macro-Economisch Onderzoek, Directoraat Kennis en Economisch Onderzoek

Graphics: Pieter van Dalen/Selma Heijnekamp

Productiecoördinatie: Christel Frentz

© 2013 - Coöperatieve Centrale Raiffeisen-Boerenleenbank B.A., Nederland

Delen:
Auteur(s)
Pieter van Dalen
Rabobank KEO
030 21 2666
Paul de Vries
RaboResearch Nederland Rabobank KEO
030 21 62666
Frits Oevering
RaboResearch Nederland Rabobank KEO
030 21 64439

naar boven