RaboResearch - Economisch Onderzoek

Dal in zicht

Column

Delen:

Enkele jaren geleden was ik veel in de bergen te vinden om te klimmen. Als je op een top staat en je ziet het dal waar je naar toe wilt, is het vaak lastig in te schatten hoe lang je er over gaat doen. Laat staan dat je duidelijk kunt zien hoe diep het dal is. Soms is de route klimtechnisch lastig of moet je een grote omweg maken. En nu is in de bergen de weg omlaag ook niet de meest interessante: het gaat natuurlijk om de weg naar de top.

Ik moet hieraan denken bij de huidige discussie over de huizenprijzen. Een belangrijke vraag die menigeen bezighoudt, is of na de piek van 2008 het dal in de huizenprijzen al in zicht is? De prijzen voor woningen zijn op dit moment in ons land vanuit historisch perspectief laag en dat betekent mogelijk dat het dal in zicht is, zoals we ook in ons nieuwe Kwartaalbericht Woningmarkt beschrijven. Er is echter ook vervelend nieuws: het dal kan namelijk lang in zicht blijven zonder dat we er snel komen. En het kan ook weer uit zicht raken.

De snelheid van de prijsdaling neemt de laatste tijd enigszins af. Als we kijken naar veel langetermijnindicatoren, zoals de betaalbaarheid en de woonquote, dan blijkt dat woningen voor starters relatief goed betaalbaar zijn. In reële termen zijn koopwoningen sinds het begin van de crisis gemiddeld genomen meer dan 30% goedkoper. Zelfs als we rekening houden met veranderingen in beleid en verstrekkingsnormen kunnen starters meer ‘woning’ kopen dan voor 2008.

De ontwikkeling van de woningprijzen –zowel de stijging in de vijftien jaar voor 2007 als de daling daarna– is redelijk goed te verklaren vanuit factoren als rente, inkomens­ontwikkeling, financiering en woningaanbod. Op grond hiervan wordt het dus tijd voor een stabilisatie van de woningprijs en zouden we zelfs kunnen stellen dat we inmiddels zeker tot onder de boomgrens zijn afgedaald.

Dat de prijzen echter nog niet stabiliseren, is deels te verklaren door onzekerheid over de economische situatie en de beleidsdiscussies. Met betrekking tot die laatste hopen we dat er niets meer boven de markt hangt. De economische situatie kan er echter nog wel voor zorgen dat het dal toch dieper blijkt te zijn. Als bijvoorbeeld de besteedbare inkomens dalen, zal de vraag naar woningen weer afnemen.

Daarnaast reageren prijzen op de woningmarkt altijd heftig, zowel op de weg omhoog als op de weg naar beneden. Als je vlak bij je eindpunt bent in het dal, kan het zomaar zijn dat de weg toch een onverwachte kronkeling blijkt te maken, en dat het door de bomen lastiger oriënteren is. Pas als het heel aantrekkelijk wordt om in te stappen, zullen prijzen stabiliseren, en dat is dus vaak onder een op basis van onderliggende factoren aan te geven bodem.

Vanaf de top in 2008 zijn we het dal van de woningprijzen inmiddels behoorlijk genaderd. Sterker nog, misschien hebben we wel een dal te laag bereikt en zijn we te ver naar beneden gegaan. Oriënteren is nu vrij lastig, want we weten alleen bij benadering waar het dal van bestemming is. Pas als we zeker weten dat we te laag zitten, kunnen we de weg omhoog weer inslaan. En dat we te laag zitten, weten we als het aantal woning­transacties aantrekt. En daarna wordt het weer leuk: eindelijk weer klimmen!

Delen:
Auteur(s)
Hans Stegeman
RaboResearch Nederland Rabobank KEO
088 726 7864

naar boven