RaboResearch - Economisch Onderzoek

Bubbels en fundamenten

Column

Delen:

Een klassiek onderwerp: de ontwikkeling van de huizenprijzen. Nu kunt u natuurlijk van mij, econoom bij de grootste hypotheekverstrekker, verwachten dat ik zeg dat we in Nederland geen bubbel hebben (gehad) in de woningprijzen. En inderdaad. Ik wil u niet teleurstellen. Alles wijst er op dat er geen grote speculatieve bubbel is geweest in de huizenprijzen in Nederland. Het overgrote deel van de waardeontwikkeling op de woningmarkt is te verklaren vanuit wat wij noemen fundamentele factoren: reële rente- en inkomensontwikkeling, verstrekkingsbeleid en de ontwikkeling van het aanbod. Maar dat wil niet zeggen dat het fundament even stevig is. Want het onderscheid tussen een wankel fundament en een bubbel is een kwestie van definitie. En ook zonder bubbel kunnen huizenprijzen flink dalen.

Bubbel?

Wat is überhaupt een prijsbubbel? Zoals de Amerikaanse econoom Robert Shiller het hier uitlegt kan een speculatieve bubbel worden gezien als een sociale epidemie waarbij de besmetting gaat via de prijsontwikkeling. Ofwel, prijsstijgingen maken degenen die als eerste zijn ingestapt rijk. Dat nieuws verspreidt zich, waardoor steeds meer mensen willen instappen. Deze vraag leidt tot extra prijsstijgingen, waarbij altijd verhalen over een ‘nieuwe tijd’ en waarom dit toch allemaal verklaarbaar is de ronde doen. De bubbel neemt steeds sneller toe. Na het knappen van de bubbel volgt eenzelfde proces neerwaarts, omdat steeds meer mensen willen verkopen.

De prijsbubbels hebben niets meer te maken met de onderliggende fundamentele factoren die de prijsontwikkeling verklaren, zoals de ontwikkeling van het reëel beschikbaar inkomen, reële rente, aanbod van woningen, verstrekkingsvoorwaarden en eventuele overheidssubsidies. Ze hebben als basis simpelweg het vertrouwen en prijsontwikkelingen in de voorgaande jaren.

Fundamenten

Nu was de prijsstijging in Nederland vooral tussen 1995 en 2000 uitzonderlijk groot, met bijna een verdubbeling van de woningprijzen in die periode. Er is een aantal redenen aan te voeren voor deze prijsstijging. De hypotheekrente halveerde bijna tussen 1995 en 2004. Tegelijkertijd nam het aantal werkzame personen en het reëel beschikbare inkomen met 15% toe in de periode 1995 tot en met 2000. Een niet onbelangrijke factor die de vraag vanaf begin jaren negentig tot ongeveer 2007 aanzienlijk heeft opgerekt, is de financieringskant. Lenen op twee inkomens gaf vanaf begin jaren negentig een behoorlijke impuls aan de vraag. Daarnaast was het mogelijk om op een bepaald inkomen meer te lenen, en door nieuwe hypotheekproducten zoals de spaar- en beleggingshypotheek en later ook de aflossingsvrije hypotheek kon men met dezelfde maandlasten meer lenen. Ook blijkt uit een OESO-studie dat het aanbod van woningen in Nederland nauwelijks reageerde op prijsveranderingen, waardoor een toegenomen vraag meer dan in veel andere landen in Nederland leidde tot prijsstijgingen.

Kortom, de aanzienlijke prijsstijging eind jaren negentig is grotendeels verklaarbaar vanuit onderliggende factoren die alle in die periode hebben bijgedragen aan de stijging van de huizenprijzen. Niet helemaal, want rond de eeuwwisseling was wel sprake van een overwaardering, maar die is nadien gecorrigeerd doordat prijzen minder hard stegen dan mogelijk was. Het feit dat er toen geen implosie is geweest op de woningmarkt, past niet bij het beeld van een echte klassieke bubbel.

Fundamentele prijsdaling

Maar waarom dan toch zo’n prijsdaling, zult u zich afvragen? Dat bevestigt toch het gelijk van degenen die al jaren roepen dat we te maken hebben met een bubbel op de Nederlandse woningmarkt die nu leegloopt? Niet helemaal. Als je aan een van die fundamentele factoren gaat sleutelen leidt dit vanzelfsprekend tot een daling van de prijs. Een aanscherping van de verstrekkingsvoorwaarden doet dat, evenals een daling van de werkgelegenheid en de beschikbare inkomens. En langdurige politieke onduidelijkheid over de hypotheekrenteaftrek helpt prijzen ook vanzelf omlaag. En daarbij geldt, net als in een opgaande markt, dat prijsdalingen versterkt worden door dalingen in het recente verleden en een deel van de daling ook een overreactie op basis van sentiment is.

Geen bubbel, maar wankel fundament

Achteraf praten is makkelijk. Maar wellicht was vooral één van de fundamenten, die van de financieringskant, wankel. En sleutelen aan een wankel fundament laat het hele bouwwerk op de woningmarkt schudden. Dat is net als u in Groningen woont: al jarenlang wordt de gasbubbel onder de grond leeggepompt. U stond er nooit bij stil, maar opeens blijkt ook het fundament van uw huis wankel. Letterlijk, wel te verstaan.

Delen:
Auteur(s)
Hans Stegeman
RaboResearch Nederland Rabobank KEO
030 21 62666

naar boven