RaboResearch - Economisch Onderzoek

Het einde van een Nederlandse gewoonte

Column

Delen:

Ik was nog net vierentwintig toen ik met mijn vriendin mijn eerste huis kocht. Het was 1997. We hadden net allebei een vast contract bij onze eerste werkgever, en wilden graag verhuizen vanuit ons lekkende en veel te dure private huurappartement boven een smart­shop. Kopen was in maandlasten goedkoper, zelfs met het in die tijd nog gebruikelijke volledige aflossen. Zes jaar later verkochten we onze ‘starterswoning’ om vervolgens flink te klussen in een herenhuis uit 1898 met vrijwel alle ‘originele details’, ofwel volledig uitgeleefd. Zo’n vijf jaar geleden zijn we weer verhuisd, nu naar een twee-onder-één-kapwoning. Een mooi jaren dertig huis, dit keer met minder klussen.

Wat moet u met deze info? Mijn wooncarrière is volgens mij exemplarisch voor hoe het vele jaren ging op de woningmarkt. En wat we dus ook normaal zijn gaan vinden. Vooral hoogopgeleide starters kochten een woning zodra zij konden. Door de hypotheek­renteaftrek en het gebrek aan goede private huurwoningen was dit voor velen aantrek­kelijk als alleen werd gekeken naar de maandlasten. In economentermen is vaak sprake van een verstoorde en niet-volledige afweging. Daarmee bedoel ik ten eerste dat de prijs van een huis door de hypotheekrenteaftrek kunstmatig hoog wordt gehouden. Voor private huurders is het lastig daartegenop te concurreren. Ten tweede wordt bij de aankoop van het huis geen rekening gehouden met de risico’s die horen bij de aanschaf van een vermogens­titel. Zeker als de hypotheek hoog is ten opzichte van de waarde van de woning en er nauwelijks andere vormen van vermogen zijn (iets wat vaak het geval is bij starters op de woningmarkt), is dat risico wel degelijk aanwezig. Dat zien we nu, met dalende huizenprijzen en daardoor het ontstaan van restschulden.

Momenteel werkt dit systeem niet meer. Starters van nu zijn voorzichtiger dan ik in 1997 was. En met reden. In een markt met dalende huizenprijzen is zelf sparen de enige mogelijk­heid om een wooncarrière te maken. Ook is het minder gemakkelijk om een vast contract te krijgen, waardoor het ook weer moeilijker is om het huis te financieren met een volledige hypotheek. Gevolg hiervan is dat het traditionele woningmarkttreintje niet op gang komt, ondanks dat huizen voor starters nu best goed betaalbaar zijn.

Wat is hiervoor dan de oplossing? Moeten starters worden verleid zo snel mogelijk te gaan kopen? Ik denk het niet. Eerst is het zaak genoemde verstoorde woonafweging weer goed te krijgen. Dus zo snel mogelijk beginnen met het creëren van een goed alternatief: een kwalitatief goede, betaalbare private huurwoning. Want veel starters willen niet zozeer een vermogensrisico nemen, maar vooral prettig wonen tegen niet te hoge maandlasten. En voor velen is dan een huurhuis best een goed alternatief.

Ik zelf heb geluk gehad. Vroeg genoeg mijn eerste huis gekocht om overwaarde op te kunnen bouwen. En ook genoeg in de woningen geïnvesteerd om nu geen probleem te hebben. Voor veel anderen geldt dat niet. Daarom is het systeem ook niet houdbaar. Lagere schuldfinanciering en een huis waar we langer in blijven wonen. Dát wordt de nieuwe wooncarrière.

Delen:
Auteur(s)
Hans Stegeman
RaboResearch Nederland Rabobank KEO
088 726 7864

naar boven