RaboResearch - Economisch Onderzoek

Een eerste stabilisatie?

Economisch commentaar

Delen:

De woningprijs (PBK-index) van juli steeg maand op maand met 1,2%, maar daalde jaar op jaar met 5,0%. Het aantal transacties (seizoensgecorrigeerd) steeg van 7.474 naar 8.463, ofwel 13,2% maand op maand. De eerste cijfers van het derde kwartaal zijn in lijn met de cijfers van het NVM van vorig kwartaal die een stijging in de transacties lieten zien van 20%, kwartaal op kwartaal.

Figuur 1: Prijzen en transacties

Figuur 1: Prijzen en transacties

Bron: CBS/Rabobank

De stijging in prijzen en transacties van juli kan worden verklaard door drie factoren. Ten eerste lijkt de woningmarkt zich aan te passen aan de nieuwe situatie, na de verandering in de regelgeving op 1 januari 2013. In het NVM-rapport over het tweede kwartaal van 2013 stelt voorzitter Ger Hukker namelijk dat een belangrijke reden voor het fragiele herstel op de woningmarkt de relatieve politieke rust is. Ten tweede is het vertrouwen in de woningmarkt de afgelopen maanden geleidelijk toegenomen. De Eigen Huis Marktindicator (EHM) van Vereniging Eigen Huis is de afgelopen zes maanden voortdurend gestegen. De EHM bevindt zich echter nog wel (ruim) onder het langjarig gemiddelde van 78- en de neutrale waarde van 100. Onderzoek heeft echter wel aangetoond dat de EHM negen tot twaalf maanden voorloopt op  de transactieaantallen. Ten derde is de betaalbaarheid van woningen sinds de val van Lehman Brothers op 15 september 2008 geleidelijk aan verbeterd. Daar waar het reëel beschikbaar inkomen per huishouden is gedaald sinds de crisis met 6,6% zijn de reële woningprijzen met meer dan 30% gedaald.

Tegelijkertijd zijn jaar op jaar de cijfers van prijzen en transacties gekleurd door het vorige jaar, juli 2012. Tijdens het tweede kwartaal van 2012 anticipeerden consumenten op de tijdelijke daling van de overdrachtsbelasting. Aanvankelijk zou deze namelijk weer terugkeren naar 6%, maar dit is toen omgezet in een permanente 2%. In juni 2012 was er dan ook een sterkte stijging in transacties naar 16.210, in vergelijking met dezelfde periode in het jaar daarvoor (9.549). In juli 2012 werden vervolgens 7.451 huizen verkocht. De woningprijsindex in juli 2012 daalde  toen met een exceptionele 3,7% ten opzichte van de maand ervoor.

Het is daarom te vroeg om te spreken van een daadwerkelijke stabilisatie op de woningmarkt. De gunstige julicijfers zijn voor een belangrijk deel gekleurd door anticipatie-effecten in 2012. De groene scheuten op de woningmarkt, zoals een toenemend vertrouwen, zijn daarbij nog zo pril dat we eerst meer realisatiecijfers nodig hebben die het beeld bevestigen.

Daarom zijn de cijfers van augustus en september belangrijk om een uitspraak te kunnen doen over de stabilisatie van de woningmarkt. De voortdurend matige prestaties van de Nederlandse economie, en dan vooral de snel oplopende werkloosheid en het dalend beschikbaar inkomen, zijn en blijven risico’s voor de woningmarkt. Want hoewel huizen inmiddels redelijk goed betaalbaar zijn, zal voor veel mensen een aankoopbeslissing samenhangen met meer economische zekerheid. Wel verwachten wij een stabilisatie in het aantal transacties in de tweede helft van dit jaar, maar de prijzen kunnen nog steeds licht dalen.

Delen:
Auteur(s)
Pieter van Dalen
Rabobank KEO
030 21 2666
Paul de Vries
RaboResearch Nederland Rabobank KEO
088 726 7864

naar boven